Présentation de Guerigny
Guerigny, située dans le département de la Nièvre, en Bourgogne-Franche-Comté, occupe une place structurante dans son bassin de vie. La commune rassemble environ 2500 habitants, avec une stabilité rassurante pour les investisseurs souhaitant un marché prévisible.
L'éligibilité au dispositif Denormandie constitue une opportunité fiscale intéressante pour les projets de rénovation dans l'ancien. Le caractère pavillonnaire du parc immobilier oriente naturellement vers des stratégies adaptées : maisons familiales ou division en plusieurs lots.
Les chiffres clés de Guerigny
| 💵 Rentabilité moyenne | 8.94 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 2 519 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 982 € |
Analyse du marché immobilier à Guerigny
L'équilibre économique de la commune se reflète dans son marché immobilier, ni trop tendu ni trop atone.
Les prix, autour de 982 €/m², facilitent l'accès au marché et permettent de viser de bons rendements locatifs. La stabilité des prix sur le long terme reflète un marché équilibré, adapté aux investisseurs recherchant la régularité.
Avec 8,9% de rendement brut moyen, le potentiel de cash-flow est significatif. Des opérations générant de la trésorerie positive sont envisageables. La demande locative est présente mais pas uniforme. Identifiez les secteurs les plus recherchés.
Les conditions sont réunies pour envisager un immeuble de rapport : prix accessibles, rentabilité élevée et potentiel de valorisation. Pensez au Denormandie si vous envisagez des travaux importants. L'avantage fiscal peut rendre certaines opérations bien plus rentables.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Guerigny
Estimation des appartements à Guerigny
Estimation des maisons à Guerigny
Evolution des prix de l'immobilier à Guerigny
2 519
Habitants8.94 %
Rentabilité moyenne4.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Guerigny
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Guerigny
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Opportunités et risques à Guerigny
Les opportunités
Quelques éléments jouent en faveur d'un investissement à Guerigny. Même si le marché n'est pas exempt de défis, ces atouts méritent d'être soulignés.
- Marché bon marché. À 982 €/m², les prix permettent d'acquérir des surfaces significatives sans mobiliser un capital excessif. Un contexte favorable aux projets de immeuble de rapport.
- Forte rentabilité locale. 8,9% de rendement brut offre une marge intéressante pour absorber les charges et dégager du cash-flow.
- Dispositif Denormandie actif. Les investisseurs rénovant des biens anciens peuvent bénéficier d'avantages fiscaux significatifs qui améliorent sensiblement l'équation financière.
Les risques à connaître
Ce marché affiche un profil relativement sain, avec peu de risques identifiés. Un point d'attention subsiste néanmoins.
- Attention au budget travaux. Les biens bon marché nécessitent souvent des rénovations lourdes : toiture, façade, électricité aux normes, plomberie vétuste, isolation inexistante. À 982 €/m², un bien de 80 m² coûte 78 520 €, mais 50 000 à 80 000 € de travaux peuvent créer un bien "invendable" à ce prix total. Avant d'acheter, faites systématiquement chiffrer les travaux par 2-3 artisans et comparez le total (achat + travaux + frais de notaire) au prix des biens rénovés dans le quartier.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Guerigny ?
Investir dans l'immobilier locatif ne s'improvise pas. À Guerigny, certaines stratégies sont plus pertinentes que d'autres compte tenu du contexte local. Découvrez nos recommandations basées sur l'analyse du marché.
Devenir propriétaire d'un immeuble entier : la stratégie des investisseurs avertis
L'immeuble de rapport est la stratégie privilégiée des investisseurs qui veulent accélérer la constitution de leur patrimoine. Le principe : acheter un bâtiment entier comprenant plusieurs logements, plutôt que de multiplier les acquisitions en copropriété. Les avantages sont nombreux : décote à l'achat (15 à 30% par rapport au prix au lot), absence de copropriété et de syndic, liberté totale de gestion, mutualisation du risque locatif. Un immeuble de 5 lots avec un seul vacant génère encore 80% de ses revenus, là où un investisseur mono-lot perdrait 100% de son loyer. Cette stratégie demande un capital ou une capacité d'emprunt plus importants, mais elle permet souvent d'atteindre le cash-flow positif dès l'acquisition. Notre analyse détaillée de l'immeuble de rapport vous aidera à évaluer si cette approche correspond à votre situation.
Les fondamentaux de Guerigny sont favorables à l'immeuble de rapport. Les prix (982 €/m²) permettent d'acquérir un immeuble de 300-400 m² pour un budget de 343 525 € environ. La rentabilité brute moyenne (8,9%) laisse présager d'excellentes performances pour un immeuble bien acheté. La démographie stable ou en hausse sécurise l'investissement à long terme.
Le bien idéal : immeuble de 4 à 6 lots composé principalement de T2 et T3, dans un quartier actif. L'état de la toiture est le premier point à vérifier (budget 20 000-40 000 € si à refaire). Analysez ensuite la façade, les parties communes, les réseaux. Un immeuble "propre" se négocie moins mais évite les mauvaises surprises ; un immeuble à rénover peut offrir une forte plus-value mais demande expertise et trésorerie. À Guerigny, les prix (982 €/m²) permettent d'accéder à des immeubles de taille intéressante. Faites-vous accompagner par un professionnel pour l'analyse technique.
Chiffres et réalités. Les immeubles de rapport affichent des rendements bruts de 8 à 12% dans les conditions optimales. Guerigny, avec 8,9% en moyenne, permet d'atteindre ces objectifs. Les prix (982 €/m²) rendent l'opération accessible. L'absence de copropriété représente une économie de 10-15% des charges courantes. La contrepartie est une gestion plus lourde : vous êtes responsable de l'ensemble du bâtiment. Travaux de toiture, ravalement, entretien des communs : tout repose sur vous. Cette charge peut être externalisée mais réduit la rentabilité nette. Le montage fiscal (nu vs meublé) mérite une analyse avec un expert-comptable.
Pour quel investisseur ? L'immeuble de rapport est fait pour ceux qui veulent construire un patrimoine rapidement et qui acceptent une implication plus forte. Budget plus élevé, gestion plus active, responsabilité totale : c'est un investissement qui demande du temps et de l'énergie. En contrepartie, les rendements (8-12%) et le cash-flow permettent d'accélérer significativement l'enrichissement. Les prix de Guerigny (982 €/m²) rendent cette stratégie plus accessible qu'en grande métropole. Recommandé pour les investisseurs avec au moins une première expérience locative.
Investissement haut rendement : la rentabilité avant tout
L'investissement haut rendement place la rentabilité au centre de la stratégie. Plutôt que de miser sur la valorisation long terme, l'investisseur cherche des biens qui génèrent un cash-flow positif dès le départ. Les cibles : des marchés où les prix sont bas mais la demande locative réelle, permettant des rentabilités brutes de 8 à 12%. Cette approche est plus risquée que le patrimonial (marchés moins établis, vacance potentielle) mais offre des revenus immédiats qui peuvent financer de nouveaux investissements.
Les fondamentaux de Guerigny sont favorables au cash-flow. 8,9% de rentabilité brute moyenne, un niveau attractif. Des prix accessibles (982 €/m²). Ces conditions permettent d'envisager un cash-flow positif dès l'acquisition.
Type de bien recommandé : T2 ou T3 avec rentabilité > 8%, dans un quartier à demande locative active. Les prix de Guerigny (982 €/m²) permettent ces objectifs. Vérifiez la réalité de la demande avant d'acheter.
Chiffres et réalités. Prix accessibles à Guerigny. Cash-flow positif visé : 100-300 €/mois par bien. Risques plus élevés qu'en patrimonial. Gestion rigoureuse indispensable.
Pour quel investisseur ? Ceux qui veulent des revenus immédiats et acceptent plus de risque. Investisseurs actifs, entrepreneurs de l'immobilier. Guerigny offre des prix favorables (982 €/m²). Rentabilité de 8,9%. Gestion active requise.
Maisons et grands appartements : la demande familiale
Les maisons avec jardin et les grands appartements (T4-T5) répondent à une demande spécifique : celle des familles. Ces ménages recherchent de l'espace, un cadre de vie agréable, la proximité des écoles et des commerces. Ils constituent des locataires idéaux : stables (4-6 ans en moyenne), solvables (double revenu), soigneux. La contrepartie est un ticket d'entrée plus élevé (maisons = budget supérieur) et un rendement parfois un peu inférieur. Mais la tranquillité de gestion et la faible vacance compensent souvent.
Guerigny présente des atouts pour la location familiale. Offre de maisons. Prix accessibles (982 €/m²).
Type de bien recommandé : maison 3-4 chambres avec jardin, ou T4-T5 spacieux. Quartier calme, proche écoles. Prix accessibles à Guerigny (982 €/m²). Bon état nécessaire.
Chiffres et réalités. Rendement légèrement inférieur à la moyenne, mais stabilité exceptionnelle et solvabilité élevée. Une gestion sereine qui compense largement sur le long terme.
Pour quel investisseur ? Ceux qui privilégient la tranquillité sur le rendement. Profils prudents, vision long terme. Guerigny (982 €/m²) permet de se lancer.
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Acheter un immeuble de rapport
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Comment louer mieux et plus cher
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Lire l'article →Les stratégies présentées correspondent aux approches qui nous semblent les plus pertinentes pour Guerigny, compte tenu des données dont nous disposons. Mais un investissement réussi dépend aussi de facteurs que seule une analyse terrain peut révéler : état réel des biens, dynamique de quartier, qualité des copropriétés, évolutions urbaines en cours. Ces recommandations constituent un point de départ pour orienter vos recherches, pas une conclusion définitive. Votre propre analyse et l'accompagnement de professionnels locaux restent indispensables avant toute décision d'achat.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
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immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
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