Présentation de Irigny
Irigny est une commune résidentielle en surplomb du Rhône, au sud de Lyon, avec un mélange de quartiers pavillonnaires et de petits immeubles. Elle se situe à une quinzaine de minutes de la Presqu’île en voiture, et est desservie par plusieurs lignes de bus TCL connectées au métro B et au tram T4. La ville rassemble près de 8900 habitants, la population augmente régulièrement, signe d'un territoire attractif.
La liaison bus avec Lyon renforce l'attractivité de la commune auprès des actifs recherchant un cadre de vie agréable sans s'éloigner des opportunités professionnelles. Le caractère pavillonnaire du parc immobilier oriente naturellement vers des stratégies adaptées : maisons familiales ou division en plusieurs lots.
Les chiffres clés de Irigny
| 💵 Rentabilité moyenne | 4.61 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 8 867 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 767 € |
Analyse du marché immobilier à Irigny
L'activité économique locale, équilibrée, génère une demande de logements stable qui soutient le marché immobilier.
Le prix moyen de 3 767 €/m² place ce marché dans le haut de la fourchette. La rentabilité sera modeste, mais le potentiel de valorisation existe. Le parc étant dominé par les maisons (4 286 €/m² en moyenne), les appartements restent rares avec un prix moyen de 3 278 €/m². Sur cinq ans, les prix ont progressé modérément, révélant un marché en amélioration progressive sans excès.
La rentabilité modérée (4,6%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. La demande locative est présente mais pas uniforme. Identifiez les secteurs les plus recherchés.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Irigny
Estimation des appartements à Irigny
Estimation des maisons à Irigny
Evolution des prix de l'immobilier à Irigny
8 867
Habitants4.61 %
Rentabilité moyenne4.5 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Irigny
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Irigny
Les opportunités
Certaines dynamiques locales constituent des opportunités pour qui souhaite investir à Irigny. Voici les éléments à considérer.
- Légère hausse des prix sur cinq ans. Un marché équilibré, sans flambée ni correction, qui permet de se projeter sereinement.
- Liaison avec Lyon. Les travailleurs de la métropole recherchent souvent des logements de qualité à prix raisonnable dans les communes bien connectées. Cette demande soutient le marché locatif local.
- Population en augmentation. Cette tendance favorable confirme l'attractivité du territoire et soutient la demande de logements.
Les risques à connaître
Irigny affiche un profil équilibré sans risque majeur identifié. Cette configuration favorable ne dispense pas d'une analyse rigoureuse de chaque opportunité.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Irigny
Quel type d'investissement privilégier à Irigny ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Louer aux familles : une approche sécurisante
Louer aux familles est une stratégie qui privilégie la sérénité sur le rendement. Les ménages avec enfants sont des locataires de qualité : ils restent longtemps (4-6 ans), paient leurs loyers (deux revenus, stabilité), et prennent soin du logement. En ciblant ce public avec des maisons ou T4-T5, vous construisez un patrimoine serein. Le rendement peut être légèrement inférieur à d'autres stratégies, mais la gestion est allégée.
Irigny bénéficie de sa connexion à Lyon. Offre de maisons. Démographie favorable. Conditions favorables pour la location familiale.
Type de bien recommandé : maison 3-4 chambres avec jardin, ou T4-T5 spacieux. Quartier calme, proche écoles. Bon état nécessaire.
Équation financière. Attendez-vous à un rendement brut légèrement inférieur à la moyenne, mais une stabilité exceptionnelle (4-6 ans de durée moyenne). Solvabilité élevée (deux revenus). Faible vacance et dégradation. L'équation globale est souvent meilleure qu'un haut rendement avec rotation élevée : quand on additionne les mois de vacance et les frais de remise en état évités, la location familiale se défend très bien.
Profil investisseur. Investisseurs prudents, recherche de sérénité, vision long terme.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Irigny réunit les conditions d'une location nue réussie. Demande d'actifs travaillant à Lyon. Attractivité pour les familles.
Type de bien recommandé : T2 ou T3 bien situé, en bon état, correspondant à la demande locale. Les familles recherchent de l'espace (T3-T4). Les actifs privilégient la localisation. L'emplacement et l'état conditionnent la rapidité de location et la qualité des locataires.
Équation financière. La location nue offre un rendement généralement inférieur de 10-15% au meublé, compensé par une gestion plus légère et une rotation plus faible. Moins de rotation signifie moins de vacance, moins de remise en état, moins de gestion. Le régime fiscal (revenus fonciers) est moins avantageux que le LMNP en l'absence de travaux. En revanche, le déficit foncier (travaux > revenus fonciers) est imputable sur le revenu global, ce qui peut fortement réduire l'imposition globale du foyer.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier). La demande locale (familles, actifs) assure un bon vivier de locataires.
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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