Présentation de Thiers
Thiers est une ville du Puy-de-Dôme située dans les gorges de la Durolle, sur les contreforts des monts du Forez. Capitale historique de la coutellerie, elle se déploie sur un versant escarpé, entre ville haute et vallées industrielles. Avec environ 11600 habitants, la population se maintient à un niveau stable, gage d'un marché résidentiel régulier.
L'activité économique locale est dynamisée grâce à la proximité avec le site Aubert & Duval, situé à Issoire, spécialisé dans l'aéronautique avec 1 200 emplois, qui contribue à la vitalité de l'emploi et à la stabilité du marché résidentiel. La commune est éligible au dispositif Denormandie, offrant un avantage fiscal pour les investisseurs qui rénovent des logements anciens. Le parc immobilier est ici majoritairement composé de maisons individuelles, orientant les stratégies vers ce type de bien ou les petits immeubles de rapport.
Les chiffres clés de Thiers
| 💵 Rentabilité moyenne | 14.83 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 11 633 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 789 € |
Analyse du marché immobilier à Thiers
L'économie locale s'appuie sur un tissu industriel et économique structurant, notamment grâce à la proximité avec le site Aubert & Duval, situé à Issoire, spécialisé dans l'aéronautique avec 1 200 emplois. Cette assise économique soutient la demande résidentielle et contribue à la stabilité du marché immobilier.
Le marché se distingue par des prix abordables, autour de 789 €/m² en moyenne. Cette accessibilité facilite l'entrée sur le marché et permet d'envisager des investissements rentables. Le parc étant dominé par les maisons (935 €/m² en moyenne), les appartements restent rares avec un prix moyen de 607 €/m². Sur cinq ans, les prix sont restés globalement stables, signe d'un marché mature sans forte volatilité. Sur un an, les prix ont légèrement progressé, traduisant une amélioration douce.
La rentabilité brute moyenne de 14,8% place ce marché parmi les plus attractifs pour les stratégies orientées cash-flow. Consultez notre guide sur l'investissement locatif rentable. La demande locative reste correcte mais varie selon les quartiers. Une analyse fine de l'emplacement est nécessaire.
Les prix accessibles et la forte rentabilité créent un terrain favorable pour l'acquisition d'un immeuble de rapport. Cette stratégie permet de mutualiser les risques et d'optimiser le rendement. L'éligibilité au dispositif Denormandie constitue un levier fiscal à considérer. Pour les projets de rénovation, cette opportunité peut améliorer significativement l'équation financière.
Attention au quartier de Centre, où les prix sont -38% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
Je me suis installé près de Centre : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Thiers
Estimation des appartements à Thiers
Estimation des maisons à Thiers
Evolution des prix de l'immobilier à Thiers
11 633
Habitants14.83 %
Rentabilité moyenne4.0 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Thiers
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Thiers
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Opportunités et risques à Thiers
Les opportunités
Thiers cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.
- Prix accessibles : 789 €/m² en moyenne. Ce niveau de prix ouvre l'investissement à des budgets modérés. Il permet également de viser des rendements bruts plus élevés, les loyers restant relativement stables quel que soit le prix d'achat.
- Rentabilité brute attractive (14,8%). Ce niveau de rendement permet d'envisager l'autofinancement, voire un cash-flow positif. Une configuration idéale pour les investisseurs orientés revenus.
- Éligibilité au dispositif Denormandie. Cette opportunité fiscale permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative (jusqu'à 21 %) en rénovant un bien ancien. Un levier puissant pour améliorer la rentabilité nette.
Les risques à connaître
Quelques risques méritent d'être soulignés sur le marché de Thiers. Ces points de vigilance doivent être intégrés à votre analyse.
- Risque lié aux travaux. À 789 €/m², les prix très bas cachent souvent des biens nécessitant d'importants travaux. Or, le coût de rénovation reste le même qu'ailleurs : comptez 500 à 800 €/m² pour un rafraîchissement (peintures, sols, cuisine), 800 à 1 200 €/m² pour une rénovation complète (électricité, plomberie, isolation), et 1 200 à 1 800 €/m² pour une réhabilitation lourde. Résultat concret : un appartement de 60 m² acheté 50 000 € peut nécessiter 40 000 à 70 000 € de travaux, portant le total à 90 000-120 000 €. Si les biens rénovés équivalents se vendent 70 000-80 000 €, l'opération est déficitaire.
- Quartier Centre à éviter. Les prix y sont environ -38% inférieurs à la moyenne. Cette décote reflète une attractivité moindre pouvant traduire des difficultés structurelles. Analyse fine indispensable avant tout achat dans ce secteur.
- Dépendance économique à à la proximité avec le site Aubert & Duval, situé à Issoire, spécialisé dans l'aéronautique avec 1 200 emplois. Si cette présence soutient l'emploi et la demande locative, elle crée aussi une fragilité : la fermeture ou restructuration d'un site majeur pourrait impacter significativement le marché immobilier.
Stratégies d’investissement adaptées à Thiers
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Thiers, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
L'immeuble de rapport : acquérir plusieurs lots en une seule opération
L'immeuble de rapport consiste à acquérir un bâtiment entier comprenant plusieurs logements (généralement 3 à 10 lots), plutôt que d'acheter des appartements un par un en copropriété. Cette approche présente plusieurs avantages décisifs : un prix au m² souvent inférieur de 15 à 30% à celui du marché (les immeubles entiers attirent moins d'acheteurs), l'absence de charges de copropriété et de syndic, une maîtrise totale des décisions (travaux, gestion, stratégie), et la possibilité de mutualiser le risque locatif sur plusieurs locataires. Si un appartement est vacant, les autres continuent de générer des revenus. Cette stratégie s'adresse aux investisseurs disposant d'un budget conséquent ou d'une bonne capacité d'emprunt, mais elle offre en contrepartie des rendements souvent supérieurs à 8%. Pour approfondir, consultez notre page investir dans un immeuble de rapport.
Thiers présente un profil idéal pour l'immeuble de rapport : des prix accessibles (789 €/m² en moyenne) qui permettent d'acquérir des surfaces importantes sans exploser le budget, une rentabilité brute attractive (14,8%), . La présence de à la proximité avec le site Aubert & Duval, situé à Issoire, spécialisé dans l'aéronautique avec 1 200 emplois ancre l'économie locale et sécurise la demande. En tant que ville moyenne, Thiers offre le bon équilibre : assez grande pour avoir un marché locatif actif, assez petite pour que les prix restent attractifs. Le marché des immeubles de rapport y est moins concurrentiel que dans les grandes métropoles, ce qui facilite les négociations.
Quel immeuble cibler ? Pour un premier investissement, visez des immeubles de 3 à 6 lots, suffisamment grands pour générer des revenus significatifs mais pas trop complexes à gérer. La composition idéale : un mix de T2 et T3, les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. Vérifiez l'état de la toiture (poste de dépense majeur), des parties communes, de l'électricité et de la plomberie. Un immeuble à rafraîchir peut être une bonne opportunité si les fondamentaux sont sains. À Thiers, avec 789 €/m², un immeuble de 250 m² représente un investissement d'environ 197 250 €. Prévoyez toujours une enveloppe travaux de 10 à 20% du prix d'achat.
Rentabilité et gestion. L'immeuble de rapport affiche généralement des rendements bruts de 8 à 12%, supérieurs à l'investissement en copropriété. Les fondamentaux de Thiers (14,8% en moyenne) laissent présager d'excellentes performances. Cette surperformance s'explique par la décote à l'achat et l'absence de charges de copropriété. Le régime fiscal dépend du montage : location nue (revenus fonciers) ou meublée (LMNP avec amortissement). La gestion est plus lourde qu'un simple appartement : vous êtes responsable de tout (parties communes, entretien, travaux). Cette charge peut être déléguée à un gestionnaire (6-8% des loyers) ou assumée en direct. La mutualisation du risque sur plusieurs lots sécurise les revenus : un appartement vacant sur cinq ne représente que 20% de perte.
À qui s'adresse cette stratégie ? L'immeuble de rapport s'adresse aux investisseurs ayant déjà une première expérience de l'immobilier locatif ou disposant d'un accompagnement solide. Le ticket d'entrée plus élevé (souvent 150 000 à 400 000 € dans les villes moyennes) demande une capacité d'emprunt conséquente ou un apport significatif. En échange, cette stratégie permet d'accélérer fortement la constitution de patrimoine grâce à des rendements élevés et un cash-flow souvent positif dès l'acquisition. Les prix de Thiers (789 €/m²) permettent de se lancer avec un budget plus accessible qu'ailleurs. Idéal pour les investisseurs qui veulent passer à l'échelle supérieure.
Le haut rendement : maximiser le cash-flow dès l'acquisition
La stratégie haut rendement vise à maximiser le cash-flow, c'est-à-dire la différence entre les revenus locatifs et les charges (crédit, impôts, gestion). L'objectif est d'obtenir un excédent mensuel dès l'acquisition, plutôt que d'attendre une hypothétique plus-value à long terme. Cette approche cible les marchés où les prix sont bas et les loyers relativement élevés, générant des rentabilités brutes de 8 à 12% ou plus. Elle s'oppose à la stratégie patrimoniale : ici, on privilégie le rendement immédiat sur la valorisation. Les risques sont plus élevés (marchés moins établis, locataires parfois fragiles), mais la récompense est un flux de revenus régulier qui peut financer d'autres investissements.
Thiers affiche une rentabilité brute moyenne de 14,8%, ce qui en fait un terrain favorable au haut rendement. Les prix contenus (789 €/m²) permettent d'acquérir des biens à budget raisonnable. La présence de à la proximité avec le site Aubert & Duval, situé à Issoire, spécialisé dans l'aéronautique avec 1 200 emplois ancre l'économie locale. La démographie stable ou en hausse sécurise l'investissement. Attention toutefois aux risques : analysez la qualité de la demande locative.
Quel bien cibler ? En haut rendement, le ratio loyer/prix est clé. Visez des biens dont la rentabilité brute dépasse 8%, idéalement 10%. Les T2 et T3 offrent généralement le meilleur compromis demande/rendement. Méfiez-vous des biens trop bon marché : un prix très bas peut cacher des problèmes (emplacement difficile, copropriété dégradée, travaux lourds). À Thiers (789 €/m²), un T2 de 50 m² représente environ 39 450 €. Vérifiez la réalité de la demande locative dans le quartier ciblé.
Rentabilité et cash-flow. Les conditions de marché à Thiers permettent d'envisager un cash-flow positif. Exemple : un bien acheté 70 000 € à 10% de rendement génère 7 000 €/an de loyer brut (580 €/mois). Après charges et mensualités de crédit, vous pouvez dégager 100-200 €/mois de cash-flow net. Ce surplus finance d'autres investissements ou constitue une réserve. Le statut LMNP optimise la fiscalité. Attention : le haut rendement s'accompagne de risques (vacance, impayés, usure du bien). Une gestion rigoureuse est indispensable.
À qui s'adresse cette stratégie ? Le haut rendement convient aux investisseurs qui veulent générer des revenus immédiats et acceptent une prise de risque plus élevée. Investisseurs actifs, personnes cherchant des compléments de revenus, entrepreneurs de l'immobilier : cette stratégie répond à leurs objectifs. Elle demande une gestion plus active et une tolérance aux aléas (vacance, impayés). Thiers offre un terrain favorable avec ses prix accessibles (789 €/m²). La rentabilité de 14,8% valide le potentiel.
Le Denormandie : rénover dans l'ancien avec une réduction d'impôt
Le dispositif Denormandie est un mécanisme de défiscalisation qui encourage la rénovation de logements anciens dans certaines communes. Le principe : vous achetez un bien à rénover dans une zone éligible, vous réalisez des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération, vous louez ensuite le bien sous conditions de loyer et de ressources du locataire, et vous bénéficiez d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du montant investi sur 12 ans. Cette stratégie combine création de valeur (rénovation) et avantage fiscal, dans des communes où les prix sont généralement accessibles. Elle s'adresse aux contribuables fortement imposés qui cherchent à réduire leur impôt tout en constituant un patrimoine immobilier. Pour approfondir, consultez notre page investir en Denormandie.
Thiers est éligible au dispositif Denormandie, ce qui ouvre des opportunités de défiscalisation intéressantes. Les prix accessibles (789 €/m²) permettent d'optimiser le montage : à ces niveaux, les travaux représentent facilement 25% du coût total. La présence de à la proximité avec le site Aubert & Duval, situé à Issoire, spécialisé dans l'aéronautique avec 1 200 emplois ancre l'économie locale. La démographie stable ou en hausse sécurise l'investissement à long terme. Ciblez les biens anciens à rénover en centre-ville.
Quel bien cibler ? Le Denormandie vise les logements anciens nécessitant des travaux importants. Ciblez les appartements ou petits immeubles en centre-ville, datant d'avant 1990, avec un besoin de rénovation énergétique et/ou de remise aux normes. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total (achat + travaux). Types de travaux éligibles : amélioration énergétique (isolation, chauffage), modernisation (électricité, plomberie, sanitaires), aménagement de surface habitable. À Thiers (789 €/m²), un T2 de 50 m² à 60 000 € + 20 000 € de travaux entre dans les clous.
Avantage fiscal et rentabilité. Le Denormandie offre une réduction d'impôt de 12% (6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (12 ans) du montant investi, dans la limite de 300 000 €. Pour un investissement de 150 000 € (achat + travaux), la réduction peut atteindre 31 500 € sur 12 ans, soit 2 625 €/an. Cet avantage s'ajoute aux revenus locatifs et à la valorisation du bien rénové. Thiers, avec 14,8% de rentabilité moyenne, permet d'envisager un investissement performant. La contrepartie est l'engagement de location sous plafonds (loyer et ressources du locataire) pendant 6 à 12 ans.
À qui s'adresse le Denormandie ? Ce dispositif cible les contribuables qui paient au moins 3 000 à 5 000 € d'impôt sur le revenu par an. La réduction d'impôt s'impute directement sur l'IR, il faut donc un impôt suffisant pour l'absorber. Le Denormandie convient aux investisseurs prêts à s'engager sur 6 à 12 ans de location sous plafonds, et à gérer un projet de rénovation. Thiers offre un cadre favorable avec des prix accessibles (789 €/m²). Idéal pour combiner réduction d'impôt et création de patrimoine.
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Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Thiers : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
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