Présentation de Romans-sur-isere
Romans-sur-Isère est une ville de la Drôme située sur l’Isère, au pied du Vercors. Longtemps spécialisée dans la chaussure, elle se trouve à une dizaine de kilomètres de Valence, avec un centre ancien en bord de rivière et des quartiers industriels et commerciaux en périphérie. Près de 32900 habitants y résident, avec une stabilité démographique utile pour anticiper les tendances du marché.
Le chômage supérieur à la moyenne doit être intégré à votre analyse : privilégiez les quartiers dynamiques et les profils locataires solides. La pression locative constitue un atout indéniable pour les investisseurs, avec des délais de relocation courts et une vacance marginale. L'accès au Denormandie offre un levier fiscal non négligeable pour les investisseurs prêts à rénover des biens anciens dégradés.
Les chiffres clés de Romans-sur-isere
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.2 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 32 911 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 1 836 € |
| 📉 Taux de chômage | 12.2 % |
Analyse du marché immobilier à Romans-sur-isere
Le tissu économique de cette ville moyenne assure une demande résidentielle régulière. Les prix restent accessibles tout en offrant un potentiel locatif correct. Un taux de chômage de 12,2% incite à la vigilance sur la capacité financière des locataires.
À 1 836 €/m², les prix restent mesurés, offrant un bon compromis entre accessibilité et potentiel de valorisation. Comptez 1 667 €/m² pour un appartement et 2 206 €/m² pour une maison. Les prix ont légèrement progressé sur cinq ans, confirmant une tendance de fond positive mais mesurée. Les prix ont progressé cette année, un signal encourageant après une période plus incertaine.
7,2% de rentabilité brute moyenne : ni exceptionnel, ni décevant. L'emplacement et le type de bien feront la différence. La tension locative offre un environnement rassurant où les biens correctement positionnés se louent sans difficulté.
La commune étant éligible au Denormandie, les projets de rénovation bénéficient d'un coup de pouce fiscal appréciable.
Le secteur de La Monnaie mérite une vigilance particulière, avec des prix -18% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
Investir près de La Monnaie, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Romans-sur-isere
Estimation des appartements à Romans-sur-isere
Estimation des maisons à Romans-sur-isere
Evolution des prix de l'immobilier à Romans-sur-isere
32 911
Habitants7.2 %
Rentabilité moyenne4.1 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Romans-sur-isere
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Romans-sur-isere
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54 %
32 911
20 520 €
7 %
8.8 %
1 559
505 €/mois
12.2 %
-70 %
32 911
20 520 €
7 %
8.8 %
1 836
946 €/mois
12.2 %
9 %
32 911
20 520 €
7 %
8.8 %
1 110
2 653 €/mois
12.2 %
-39 %
32 911
20 520 €
7 %
8.8 %
1 459
510 €/mois
12.2 %
-24 %
32 911
20 520 €
7 %
8.8 %
1 678
650 €/mois
12.2 %
Opportunités et risques à Romans-sur-isere
Les opportunités
Certaines dynamiques locales constituent des opportunités pour qui souhaite investir à Romans-sur-isere. Voici les éléments à considérer.
- Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
- Marché en sous-offre locative. Cette configuration dynamique limite les risques de vacance et permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché.
- Commune éligible Denormandie. Le dispositif offre jusqu'à 21 % de réduction d'impôt pour les investisseurs rénovant des logements anciens. Une opportunité à étudier pour les profils fiscalisés.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Romans-sur-isere reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Marché fragilisé par le chômage. Le taux de 12,2% pèse sur le marché locatif et la qualité de la demande. Vérifiez la solvabilité des candidats avec attention particulière : contrats de travail, ancienneté, revenus nets. Les impayés de loyer sont plus fréquents dans ce contexte. Protégez-vous avec une GLI et/ou des cautions solides. La vacance locative peut également être plus longue entre deux locataires solvables.
- La Monnaie moins attractif. Prix -18% inférieurs : cette zone concentre davantage de difficultés et expose à des risques locatifs accrus.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Romans-sur-isere
Quel type d'investissement privilégier à Romans-sur-isere ? En croisant les données du marché local avec les différentes stratégies possibles, voici celles qui nous semblent les plus pertinentes.
Location meublée : le statut LMNP au service du rendement
Parmi les stratégies d'investissement locatif, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se distingue par son efficacité fiscale. En louant un bien meublé et en optant pour le régime réel, vous accédez à l'amortissement : la valeur du bien et du mobilier est déduite progressivement des revenus, réduisant l'imposition à zéro ou presque pendant 10 à 15 ans. Le meublé génère également des loyers supérieurs (+10-20%) et attire une demande spécifique (étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité). Cette double performance (fiscale et locative) explique le succès du LMNP auprès des investisseurs. Pour approfondir, notre dossier sur le LMNP vous donnera toutes les clés.
Romans-sur-isere présente des conditions compatibles avec le LMNP. Marché locatif actif.
Ce qu'il faut acheter : un logement adapté à la demande locale. L'emplacement reste le critère numéro un : privilégiez les quartiers dynamiques et bien desservis. Pour le mobilier, respectez la liste légale et investissez dans du matériel de qualité (literie notamment). Budget mobilier : 2 500 à 5 000 € selon la surface. Un expert-comptable spécialisé LMNP (400-600 €/an) optimisera votre déclaration.
Mécanisme fiscal. En LMNP au réel, vous déclarez vos revenus en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les charges déductibles incluent : intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, travaux, comptable, ET les amortissements. Ces derniers représentent la valeur du bien et du mobilier répartie sur leur durée de vie comptable. Résultat : une imposition nulle ou quasi nulle pendant 10-15 ans dans la plupart des cas.
Profil investisseur. Le LMNP s'adresse à tous ceux qui veulent percevoir des revenus locatifs en minimisant l'impact fiscal. Particulièrement adapté aux tranches d'imposition élevées, il reste intéressant pour tous les profils grâce à ses multiples avantages (loyers supérieurs, amortissement, flexibilité). La collaboration avec un expert-comptable spécialisé est essentielle pour sécuriser le montage.
Location classique : l'investissement locatif traditionnel
La location nue est l'investissement locatif dans sa forme la plus traditionnelle. Un logement, un locataire, un bail de 3 ans minimum. Cette simplicité présente des avantages concrets : gestion légère (pas de mobilier), locataires stables (ils s'installent pour durer), rotation faible (baux longs). La fiscalité est moins optimisée qu'en meublé, mais le régime du déficit foncier peut réduire l'imposition si vous réalisez des travaux. La location nue attire des profils variés : familles, couples, actifs établis, retraités.
Romans-sur-isere présente des conditions favorables à la location nue. Demande active.
Ce qu'il faut acheter : un logement correspondant à la demande dominante. L'état du bien compte : privilégiez les logements prêts à louer ou nécessitant un simple rafraîchissement. Les gros travaux peuvent être intéressants fiscalement (déficit foncier) mais allongent le délai de mise en location.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
Profil investisseur. La location nue s'adresse à ceux qui veulent un investissement simple et stable. Moins de gestion, des locataires qui restent, des revenus prévisibles. Idéal pour les investisseurs prudents ou ceux qui ont des travaux à financer (déficit foncier).
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Lire l'article →Ces stratégies sont celles qui ressortent de notre analyse du marché local. Elles ne constituent ni une recommandation d'achat ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque projet immobilier doit être évalué individuellement en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Nous vous invitons à réaliser votre propre étude approfondie et à consulter des professionnels qualifiés (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant de prendre toute décision d'investissement.
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