Toulon : faut-il investir ? Étude du marché et perspectives

Présentation de Toulon

Toulon est la préfecture du Var, située sur la côte méditerranéenne, au fond d’une rade abritée. Principal port militaire français, elle se trouve entre Marseille et Nice, avec un centre ancien adossé aux monts toulonnais et des quartiers résidentiels qui s’étendent le long du littoral. La commune compte près de 180500 habitants, une progression démographique qui témoigne de son attractivité croissante.

Sa connexion directe avec Marseille via le TER constitue un avantage important pour les actifs en mobilité quotidienne. La tension locative y est forte : les biens se louent rapidement, limitant les risques de vacance.

À Toulon, le centre ancien et le port, longtemps délaissés, se rénovent progressivement, tandis que le Mourillon et le littoral offrent un cadre balnéaire très recherché, avec plages, restaurants et résidences secondaires. Les quartiers de l’ouest, plus populaires et marqués par la présence militaire et industrielle, proposent des prix plus bas, alors que les collines environnantes accueillent des secteurs résidentiels plus aisés avec vue sur la rade.

Les chiffres clés de Toulon

Analyse du marché immobilier à Toulon

Toulon concentre une diversité d'activités économiques qui alimente un marché immobilier profond et liquide. Cette densité économique assure une demande locative constante.

À 2 807 €/m², les prix restent mesurés, offrant un bon compromis entre accessibilité et potentiel de valorisation. Comptez 2 647 €/m² pour un appartement et 4 500 €/m² pour une maison. L'évolution mesurée sur cinq ans traduit une consolidation saine, sans les risques associés aux hausses trop rapides.

Avec 6,6% de rendement brut moyen, le marché offre un compromis entre cash-flow et potentiel patrimonial. Le marché locatif est tendu, reflet de l'attractivité de l'agglomération. Cette pression garantit une mise en location rapide.

La location saisonnière apparaît comme une option pertinente compte tenu de l'attractivité touristique. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer.

Le secteur de Canton 5 mérite une vigilance particulière, avec des prix -8% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.

Je me suis installé près de Canton 5 : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu. Thomas, Investisseur immobilier

Opportunités et risques à Toulon

Les opportunités

Toulon cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.

1. Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
2. Marché locatif tendu. La demande dépasse l'offre, ce qui sécurise la mise en location et réduit les périodes de vacance. Ce contexte favorable renforce la prévisibilité des revenus locatifs.
3. Connexion TER vers Marseille. La commune capte une partie de la demande locative métropolitaine. Les travailleurs qui font la navette quotidienne apportent stabilité et solvabilité au marché local.
4. Démographie en hausse. L'arrivée de nouveaux habitants soutient la demande de logements et contribue à la tenue du marché immobilier.

Les risques à connaître

Les points de vigilance sont limités à Toulon, ce qui constitue un signal positif. Voici néanmoins les éléments à surveiller.

1. Quartier Canton 5 à éviter. Les prix y sont environ -8% inférieurs à la moyenne. Cette décote reflète une attractivité moindre pouvant traduire des difficultés structurelles. Analyse fine indispensable avant tout achat dans ce secteur.