Présentation de Marseille 16
Le 16e arrondissement regroupe les quartiers littoraux de l’Estaque et de Saint-Henri, au nord de la rade de Marseille. Plus excentré, avec une ambiance de village portuaire et de belles vues sur la mer, il attire des ménages en quête de cadre de vie, desservi par la route, une halte ferroviaire et des lignes de bus vers le centre. Environ 15500 personnes y résident, malgré une légère baisse qu'il convient de prendre en compte dans la stratégie choisie.
Le chômage supérieur à la moyenne doit être intégré à votre analyse : privilégiez les quartiers dynamiques et les profils locataires solides.
Attention : la ville est soumise à l'encadrement des loyers, un paramètre essentiel dans l'analyse de rentabilité.
Le 16e arrondissement se structure autour de villages littoraux comme l’Estaque, Saint-Henri ou Saint-André, entre collines et bord de mer. On y trouve une ambiance plus « village » avec des maisons, petites copropriétés et parfois de belles vues, mais aussi des friches et des zones industrielles. Le marché alterne entre produits très patrimoniaux sur le front de mer et secteurs plus mixtes autour des axes routiers et des zones d’activités.
Les chiffres clés de Marseille 16
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.88 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 15 487 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 098 € |
| 📉 Taux de chômage | 12.7 % |
Analyse du marché immobilier à Marseille 16
Marseille 16 offre les avantages d'une ville moyenne : économie diversifiée, prix raisonnables et marché locatif actif sans être saturé. La situation de l'emploi (12,7% de chômage) doit être intégrée à votre analyse, notamment pour évaluer le risque locatif.
Le prix moyen s'établit à 3 098 €/m², dans une fourchette intermédiaire qui permet différentes stratégies d'investissement. Comptez 2 714 €/m² pour un appartement et 3 324 €/m² pour une maison. Les prix ont légèrement progressé sur cinq ans, confirmant une tendance de fond positive mais mesurée. La tendance récente est positive, laissant espérer une amélioration durable.
La rentabilité modérée (6,9%) permet d'envisager plusieurs approches. À vous de définir vos priorités : revenus réguliers ou valorisation. La tension locative modérée impose une sélection rigoureuse pour minimiser les risques de vacance.
Attention au quartier de Saint-Henri, où les prix sont -13% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
L'encadrement des loyers contraint les revenus locatifs. Assurez-vous de connaître les plafonds avant d'investir.
Mon investissement à Marseille 16 fonctionne, mais la baisse de population est un signal à suivre. Je conseille d’analyser très finement la demande avant d’acheter.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Marseille 16
Estimation des appartements à Marseille 16
Estimation des maisons à Marseille 16
Evolution des prix de l'immobilier à Marseille 16
15 487
Habitants6.88 %
Rentabilité moyenne5.4 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Marseille 16
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Marseille 16
Les opportunités
Ce marché présente peu d'avantages évidents. Les investisseurs devront creuser pour trouver les opportunités.
- Évolution modérée mais positive des prix. Cette stabilité traduit un marché sain, sans excès spéculatif, qui rassure sur la capacité à maintenir sa valeur dans le temps.
Les risques à connaître
Les points de vigilance sont nombreux sur ce marché. Voici les risques majeurs à prendre en compte dans votre analyse.
- Chômage au-dessus des moyennes. 12,7% : un niveau qui impacte directement la qualité des dossiers locataires. Le nombre de candidatures sera peut-être élevé, mais les profils solvables plus rares. Une assurance loyers impayés (2 à 3% du loyer annuel) devient quasi indispensable. Vérifiez également la diversité économique locale : un chômage concentré sur un secteur (industrie, commerce) peut s'aggraver.
- Population en diminution. Moins d'habitants signifie, à terme, moins de locataires potentiels. Cette tendance peut entraîner une pression à la baisse sur les loyers et compliquer les relocations.
- Encadrement actif. L'écart entre loyer de marché et loyer autorisé peut être significatif. Vérifiez les plafonds avant d'acheter.
- Saint-Henri : prix attractifs, risques élevés. Le différentiel de --13% a une explication. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Marseille 16
Marseille 16 présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Location non meublée : moins de gestion, des locataires stables
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la location nue se distingue par sa simplicité de gestion. Vous achetez un logement, vous le louez vide, le locataire s'installe avec son mobilier. Cette configuration génère une relation locative stable : le locataire qui a transporté ses meubles n'a pas envie de déménager tous les ans. Les baux de 3 ans renforcent cette stabilité. La gestion est minimale : pas de mobilier à entretenir, pas de liste d'équipements à respecter. Les locataires cibles (familles, actifs établis) sont souvent des profils rassurants. Si la rentabilité brute est parfois inférieure au meublé, la faible rotation et la gestion allégée compensent en partie.
Marseille 16 présente des conditions favorables à la location nue.
Critères de sélection : surface adaptée à la cible (T2 pour actifs/seniors, T3-T4 pour familles), bon état général, emplacement stratégique. Évitez les biens atypiques (trop grands, mal agencés) qui peinent à trouver preneur.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse la location nue ? Aux investisseurs qui privilégient la simplicité. Pas de mobilier, des locataires stables, une gestion légère. Cette stratégie convient aux profils prudents ou aux investisseurs qui souhaitent utiliser le déficit foncier (travaux importants).
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Marseille 16 nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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Estimation et évolution des prix immobiliers
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