Présentation de Gif-sur-yvette
Gif-sur-Yvette est une commune de l’Essonne située dans la vallée de l’Yvette, au cœur du plateau de Saclay. Elle se trouve à une trentaine de kilomètres de Paris, avec un centre ancien, des quartiers résidentiels arborés et de nombreux établissements d’enseignement et de recherche à proximité. La commune compte près de 22400 habitants, une stabilité qui reflète un marché local solide et prévisible.
Avec près de 5000 étudiants, la ville bénéficie d'un renouvellement constant des locataires, en particulier sur les studios et T1 meublés. L'économie locale s'appuie notamment sur au CEA Saclay et au Synchrotron SOLEIL, employant environ 6 000 personnes, un pôle qui génère des emplois et soutient la demande en logements. Le niveau de vie élevé des habitants oriente naturellement le marché vers des biens de qualité et un positionnement patrimonial. Sa connexion directe avec Paris via le RER constitue un avantage important pour les actifs en mobilité quotidienne. La tension locative y est forte : les biens se louent rapidement, limitant les risques de vacance.
Les chiffres clés de Gif-sur-yvette
| 💵 Rentabilité moyenne | 5.53 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 22.3 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 22 352 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 4 101 € |
| 💶 Revenue moyen | 34 730 € |
Analyse du marché immobilier à Gif-sur-yvette
L'économie locale s'appuie sur un tissu industriel et économique structurant, notamment grâce au CEA Saclay et au Synchrotron SOLEIL, employant environ 6 000 personnes. Cette assise économique soutient la demande résidentielle et contribue à la stabilité du marché immobilier.
À 4 101 €/m², les prix traduisent le positionnement premium de la commune. Les biens de qualité trouvent facilement preneur. Comptez 4 099 €/m² pour un appartement et 4 109 €/m² pour une maison. L'évolution mesurée sur cinq ans traduit une consolidation saine, sans les risques associés aux hausses trop rapides. Sur un an, les prix ont légèrement progressé, traduisant une amélioration douce.
Avec 5,5% de rendement brut moyen, le marché offre un compromis entre cash-flow et potentiel patrimonial. La présence étudiante génère une pression locative marquée sur les petites surfaces. Ce segment offre une rotation régulière et une vacance minimale.
Le secteur de Coudraies-Hacquinière-Abbaye mérite une vigilance particulière, avec des prix -4% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
Je me suis installé près de Coudraies-Hacquinière-Abbaye : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Gif-sur-yvette
Estimation des appartements à Gif-sur-yvette
Estimation des maisons à Gif-sur-yvette
Evolution des prix de l'immobilier à Gif-sur-yvette
22 352
Habitants5.53 %
Rentabilité moyenne3.1 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Gif-sur-yvette
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Gif-sur-yvette
Les opportunités
Gif-sur-yvette cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.
- 5000 étudiants présents. Ce vivier de locataires régulier et renouvelé chaque année sécurise les investissements en petites surfaces. La demande est concentrée sur les studios (18-25 m²) et T1 (25-35 m²) pour les étudiants seuls, mais aussi sur les grands appartements transformables en colocation. Les étudiants en master ou doctorat restent souvent 2-3 ans au même endroit, offrant plus de stabilité. La proximité des commerces, supermarchés et lieux de vie étudiante (bars, restaurants) valorise les biens.
- Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
- Marché locatif tendu. La demande dépasse l'offre, ce qui sécurise la mise en location et réduit les périodes de vacance. Ce contexte favorable renforce la prévisibilité des revenus locatifs.
- Accès RER vers Paris. La desserte RER intègre la commune au bassin d'emploi francilien. Cette connexion directe attire des salariés cherchant à concilier accessibilité professionnelle et budget logement maîtrisé. Les profils sont souvent des jeunes actifs ou des familles avec des revenus stables.
- Présence de au CEA Saclay et au Synchrotron SOLEIL, employant environ 6 000 personnes. Ces acteurs économiques majeurs ancrent l'économie locale et génèrent des flux de locataires diversifiés. Les grandes entreprises organisent régulièrement des mutations internes : des cadres arrivent pour des missions de 2 à 5 ans avec des budgets logement confortables. S'y ajoutent les travailleurs en contrats courts (CDD, intérim, missions), les stagiaires et alternants en formation. Cette rotation régulière alimente une demande constante en meublés et locations flexibles, particulièrement rentables pour les investisseurs.
- Revenus locaux supérieurs à la moyenne. Cette aisance financière se traduit par des locataires solvables et des loyers soutenus.
Les risques à connaître
Les points de vigilance sont limités à Gif-sur-yvette, ce qui constitue un signal positif. Voici néanmoins les éléments à surveiller.
- Encadrement potentiel à venir. L'extension progressive du dispositif aux communes périphériques est une tendance de fond. Un risque réglementaire à intégrer.
- Quartier Coudraies-Hacquinière-Abbaye à éviter. Les prix y sont environ -4% inférieurs à la moyenne. Cette décote reflète une attractivité moindre pouvant traduire des difficultés structurelles. Analyse fine indispensable avant tout achat dans ce secteur.
Stratégies d’investissement adaptées à Gif-sur-yvette
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Gif-sur-yvette, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
La location classique : la stratégie traditionnelle pour un investissement serein
La location nue (ou location vide) reste la forme la plus classique de l'investissement locatif. Le principe est simple : vous achetez un logement et le louez sans mobilier, le locataire apportant ses propres meubles. Cette approche présente plusieurs avantages structurels : une gestion allégée (pas de mobilier à entretenir ou renouveler), des locataires généralement plus stables (ils s'installent avec leur mobilier, donc pour durer), et des baux de 3 ans minimum qui limitent la rotation. La location nue attire principalement les familles et les actifs installés, des profils souvent solvables et respectueux du logement. Si la fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé (pas d'amortissement), le régime du déficit foncier peut optimiser l'imposition en cas de travaux. Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en location nue.
Le marché de Gif-sur-yvette est porté par une demande d'actifs. La liaison vers Paris attire des salariés métropolitains. Ces profils recherchent la stabilité : ils s'installent en location nue pour plusieurs années.
Le bien idéal : un appartement ou une maison correspondant à la demande locale. Les actifs privilégient les T2 bien situés et fonctionnels. L'emplacement reste déterminant : proximité des transports, commerces, écoles. Un logement en bon état se louera rapidement et attirera des locataires de qualité.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la simplicité et la sérénité. Pas de mobilier à gérer, des locataires stables, une gestion légère : c'est l'investissement "père de famille" par excellence. Cette stratégie attire aussi les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser (déficit foncier avantageux) ou ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion active du meublé. La demande locale (actifs, familles) assure un bon niveau de locataires potentiels.
Le studio étudiant : une stratégie accessible et éprouvée
L'investissement en studio étudiant reste l'une des portes d'entrée les plus accessibles de l'immobilier locatif. Le concept est simple : acquérir une petite surface (généralement entre 15 et 30 m²), l'équiper d'un mobilier fonctionnel et la proposer à la location meublée. Cette stratégie séduit par sa lisibilité : un ticket d'entrée modéré (souvent entre 50 000 et 120 000 € selon les villes), une demande locative récurrente calée sur le calendrier universitaire, et une gestion relativement prévisible. La rotation annuelle peut sembler contraignante, mais elle permet d'ajuster les loyers au marché et offre généralement un rendement supérieur à la moyenne. Pour approfondir les mécanismes de cette approche, consultez notre page investir en studio étudiant.
Bien que plus modeste que dans les grandes métropoles universitaires, la population étudiante de Gif-sur-yvette (5000 étudiants) génère une demande réelle en studios.
Le profil du bien idéal : studio ou T1 de 18 à 30 m², dans un immeuble en bon état avec interphone ou digicode (critère de sécurité apprécié des parents). L'emplacement prime sur la surface : un 20 m² bien situé se louera mieux qu'un 30 m² excentré. À Gif-sur-yvette, la proximité du RER est un critère majeur : les étudiants qui rejoignent Paris quotidiennement veulent limiter leur temps de trajet. Prévoyez un budget mobilier de 2 000 à 4 000 € pour équiper le logement selon les standards attendus : literie de qualité, bureau fonctionnel, rangements suffisants, cuisine équipée (plaques, réfrigérateur, micro-ondes minimum).
Aspect financier. Le studio étudiant en LMNP bénéficie d'un cadre fiscal avantageux. Au régime réel, l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) génère des charges déductibles qui réduisent, voire annulent, l'imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. L'équation financière est généralement favorable à ce type de stratégie. La caution parentale, systématique chez les étudiants, sécurise le risque d'impayés.
À qui s'adresse cette stratégie ? Le studio étudiant convient particulièrement aux primo-investisseurs : le ticket d'entrée modéré limite le risque, la demande est sécurisée, et la gestion reste gérable même sans expérience. C'est souvent le premier investissement qui permet de comprendre les mécanismes de l'immobilier locatif avant de passer à des projets plus ambitieux. Les investisseurs expérimentés l'utilisent aussi pour diversifier leur parc ou placer des liquidités sur des actifs simples à gérer.
La location meublée LMNP : optimiser fiscalité et rendement
La location meublée sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l'une des stratégies les plus efficaces pour optimiser la fiscalité de l'investissement locatif. Le principe : louer un logement équipé de meubles (lit, table, chaises, vaisselle, électroménager selon une liste légale) plutôt qu'un bien vide. Cette distinction change radicalement le traitement fiscal des revenus. En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien (sur 25-30 ans), le mobilier (sur 5-7 ans) et les travaux, créant des charges déductibles qui réduisent, voire annulent, l'imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. Concrètement, vous percevez des revenus locatifs mais n'êtes que peu ou pas imposé dessus. Cette optimisation légale fait du LMNP la solution préférée des investisseurs avertis. Pour approfondir cette stratégie, consultez notre page investir en LMNP.
Le marché de Gif-sur-yvette offre un terrain favorable au meublé LMNP. La demande émane de deux sources complémentaires : les étudiants (5000) qui recherchent des logements équipés, et les actifs travaillant à Paris. Cette diversification réduit le risque de vacance.
Le bien idéal : un logement fonctionnel, bien situé, facilement meublable. Pour le public étudiant de Gif-sur-yvette, privilégiez les studios et T1 proches des campus ou transports. Pour les actifs, ciblez les T2 dans des quartiers bien desservis, notamment près du RER. L'état du bien compte : un logement en bon état se meuble plus facilement et se loue plus vite. Le mobilier doit être de qualité (il subit l'usure des locataires) et conforme à la liste légale. Prévoyez 3 000 à 5 000 € pour équiper correctement un T2.
Mécanisme fiscal. En LMNP au réel, vous déclarez vos revenus en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les charges déductibles incluent : intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, travaux, comptable, ET les amortissements. Ces derniers représentent la valeur du bien et du mobilier répartie sur leur durée de vie comptable. Résultat : une imposition nulle ou quasi nulle pendant 10-15 ans dans la plupart des cas.
À qui s'adresse le LMNP ? Cette stratégie convient à tous les profils d'investisseurs, du débutant au confirmé. Son principal atout est l'optimisation fiscale, particulièrement intéressante pour les contribuables ayant une tranche marginale élevée. Le LMNP demande un peu plus de gestion qu'une location nue (équipement, entretien du mobilier) et un suivi comptable rigoureux, mais ces contraintes sont largement compensées par les avantages fiscaux. Idéal pour construire un patrimoine tout en minimisant l'impact fiscal.
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Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Gif-sur-yvette : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
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