Présentation de Amiens
Amiens est la préfecture de la Somme, ville de la cathédrale gothique et d’un bassin d’emploi tertiaire et industriel. Bien reliée à Paris par le train, elle propose un marché immobilier avec des prix modérés, intéressant pour des stratégies de rendement sur des appartements de petite et moyenne surface bien situés. Environ 133600 personnes y résident, avec une stabilité démographique qui garantit une bonne visibilité sur les tendances du marché.
Les 25700 étudiants issus d'établissements tels que Université de Picardie Jules Verne, ESIEE Amiens génèrent une demande locative constante, notamment sur les studios et T1 meublés. Le chômage supérieur à la moyenne doit être intégré à votre analyse : privilégiez les quartiers dynamiques et les profils locataires solides. L'attrait touristique de la commune participe au dynamisme local et peut constituer un levier pour des stratégies de location saisonnière.
Amiens s’articule entre le centre-ville commerçant, le quartier historique de la cathédrale et les hortillonnages, très attractifs, et des secteurs plus résidentiels comme Henriville ou Saint-Pierre. Certains quartiers en périphérie nord ou sud restent plus populaires et orientés rendement, avec des prix d’achat plus accessibles, tandis que la proximité des zones d’emplois et du CHU pèse sur la demande locative.
Les chiffres clés de Amiens
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.64 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 19.2 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 133 625 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 291 € |
| 📉 Taux de chômage | 12.9 % |
Analyse du marché immobilier à Amiens
La vie étudiante, avec ses 25700 étudiants, rythme l'économie locale. Le marché locatif en bénéficie directement, avec une demande soutenue chaque rentrée. La situation de l'emploi (12,9% de chômage) doit être intégrée à votre analyse, notamment pour évaluer le risque locatif.
Le prix moyen s'établit à 2 291 €/m², dans une fourchette intermédiaire qui permet différentes stratégies d'investissement. Comptez 2 416 €/m² pour un appartement et 2 171 €/m² pour une maison. Le marché affiche une grande stabilité sur cinq ans, sans tendance marquée à la hausse ou à la baisse. La correction se poursuit, renforçant les interrogations sur ce marché.
La forte rentabilité (7,6% en moyenne) constitue un levier puissant pour créer de la valeur via les revenus locatifs. Le marché locatif n'est pas saturé malgré les étudiants. Privilégiez les secteurs proches des universités.
Avec 25700 étudiants et des prix accessibles, Amiens est un terrain idéal pour la colocation. Cette stratégie maximise le rendement tout en répondant à une demande forte sur ce format.
Attention au quartier de Amiens Nord, où les prix sont -51% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
Investir près de Amiens Nord, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Amiens
Estimation des appartements à Amiens
Estimation des maisons à Amiens
Evolution des prix de l'immobilier à Amiens
133 625
Habitants7.64 %
Rentabilité moyenne3.9 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Amiens
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Amiens
Les opportunités
Amiens réunit plusieurs conditions favorables à l'investissement locatif. Ces éléments méritent d'être analysés pour construire une stratégie adaptée.
- 25700 étudiants à loger chaque année. C'est autant de locataires potentiels qui renouvellent la demande à chaque rentrée. Les petites surfaces près des établissements d'enseignement (moins de 15 minutes à pied ou en transport) offrent un excellent compromis entre sécurité locative et rendement. Le marché étudiant est résilient : même en crise, les jeunes continuent leurs études et ont besoin de se loger. La garantie Visale (caution gratuite de l'État) facilite la location aux étudiants sans garant familial.
- Présence universitaire (Université de Picardie Jules Verne, ESIEE Amiens). Les campus universitaires génèrent une économie propre qui dépasse largement la population étudiante. Enseignants-chercheurs mutés, doctorants et post-doctorants en contrat, chercheurs invités internationaux, personnel administratif : ces profils qualifiés cherchent des logements à proximité. Leur solvabilité est assurée par des contrats publics et leur durée de séjour (2-5 ans en moyenne) offre une visibilité intéressante pour les propriétaires.
- Attrait touristique. Les visiteurs réguliers représentent une clientèle potentielle pour la location courte durée.
- Rentabilité remarquable. Avec 7,6% de rendement brut moyen, le marché permet de viser le cash-flow positif dès l'acquisition.
Les risques à connaître
Le profil de risque de Amiens reste modéré, mais quelques points méritent attention. Voici ce qu'il faut surveiller.
- Chômage au-dessus des moyennes. 12,9% : un niveau qui impacte directement la qualité des dossiers locataires. Le nombre de candidatures sera peut-être élevé, mais les profils solvables plus rares. Une assurance loyers impayés (2 à 3% du loyer annuel) devient quasi indispensable. Vérifiez également la diversité économique locale : un chômage concentré sur un secteur (industrie, commerce) peut s'aggraver.
- Prix en baisse cette année. Cette évolution peut créer des opportunités pour les acheteurs, mais impose de bien négocier.
- Amiens Nord : prix attractifs, risques élevés. Le différentiel de --51% a une explication. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Amiens
Amiens présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Colocation : la stratégie rendement par excellence
Parmi les stratégies d'investissement locatif, la colocation se distingue par son potentiel de rendement. Le concept : acheter un appartement de 3 à 5 pièces et le louer à plusieurs personnes qui disposent chacune d'une chambre privative. Cette formule répond à une demande croissante, portée par les étudiants (qui y voient un moyen de réduire leur budget logement) et les jeunes actifs (qui apprécient la flexibilité et la convivialité). Pour l'investisseur, c'est l'occasion de générer des revenus supérieurs à une location classique, à condition d'accepter une gestion plus active.
Amiens compte 25700 étudiants, une population cible idéale pour la colocation. Les pôles universitaires (Université de Picardie Jules Verne, ESIEE Amiens) concentrent la demande. La colocation permet aux étudiants de diviser leur budget logement par 2 ou 3, ce qui explique son succès croissant.
Critères de sélection du bien : surface de 60 à 100 m² (3 à 5 chambres), chambres d'au moins 9 m² avec fenêtre, espaces communs généreux, bon état général ou potentiel de rénovation. Les appartements en angle avec double orientation sont appréciés (luminosité, ventilation). Attention au règlement de copropriété : certains interdisent explicitement la colocation ou la location meublée. Prévoyez un budget mobilier conséquent : 3 000 à 5 000 € par chambre pour un équipement de qualité.
Rentabilité et gestion. La colocation affiche généralement un rendement supérieur de 30 à 60% par rapport à une location classique du même bien. Cette surperformance s'explique par la multiplication des loyers : 3-4 chambres à 350-450 € rapportent plus qu'un loyer unique de 800-1 000 €. C'est une stratégie idéale pour ceux qui cherchent un rendement élevé et acceptent la contrepartie d'une gestion plus active. Le régime LMNP s'applique pleinement et optimise la fiscalité grâce à l'amortissement. Côté gestion, la colocation demande plus d'attention : rotation plus fréquente, coordination entre colocataires, entretien des parties communes. Vous pouvez gérer en direct ou déléguer à une agence spécialisée (8-12% des loyers).
À qui s'adresse la colocation ? Aux investisseurs qui cherchent à maximiser leurs revenus locatifs et acceptent une gestion plus active. La colocation n'est pas passive : elle demande de sélectionner les colocataires, gérer les rotations, maintenir les espaces communs. En échange, elle offre des rendements de 7 à 12% brut. Le public étudiant de Amiens assure une demande constante. Cette stratégie convient aux profils disponibles ou prêts à déléguer la gestion.
Petites surfaces : l'investissement locatif de référence
Le studio étudiant est souvent le premier investissement locatif des particuliers, et ce n'est pas un hasard. Cette stratégie combine plusieurs atouts : un prix d'acquisition accessible qui limite l'exposition au risque, une demande locative soutenue et prévisible, une fiscalité optimisable via le régime LMNP, et une gestion qui reste gérable même pour un investisseur débutant. Le principe consiste à acheter un petit logement (studio ou T1), à le meubler de façon fonctionnelle, puis à le louer à des étudiants pour des durées de 9 à 12 mois. Le turnover, bien que régulier, est prévisible et permet d'ajuster les loyers chaque année, générant souvent un rendement supérieur aux locations longue durée. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Amiens sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Amiens compte 25700 étudiants, un chiffre qui garantit une demande locative soutenue sur le segment des petites surfaces. Université de Picardie Jules Verne, ESIEE Amiens attirent chaque année de nouveaux étudiants qui ont besoin de se loger.
Ce qu'il faut acheter : une surface de 15 à 28 m², idéalement un vrai studio avec coin cuisine séparé ou un T1. Les étudiants ont des exigences simples mais précises : un logement propre, fonctionnel, bien situé et correctement équipé. L'état général du bien compte beaucoup : un logement défraîchi se louera moins vite et moins cher. Prévoyez si nécessaire un budget rafraîchissement (peinture, sol) de 100 à 150 €/m² en plus de l'acquisition. Budget mobilier à prévoir : 2 500 à 4 000 €.
Rentabilité et fiscalité. Le studio étudiant génère généralement un rendement supérieur aux locations classiques, compensant le turnover annuel par des loyers plus élevés au m². L'exploitation en meublé sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) constitue l'un des principaux atouts de cette stratégie. En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien, le mobilier et les travaux, ce qui neutralise une grande partie des revenus locatifs pendant 8 à 15 ans. Concrètement, vous percevez des loyers mais ne payez que peu ou pas d'impôts dessus.
Investisseur cible. Primo-accédants souhaitant se constituer un patrimoine, jeunes actifs cherchant à placer leur épargne, investisseurs confirmés en quête de diversification : le studio étudiant répond à des profils variés. Son principal atout est la combinaison d'un risque faible et d'une rentabilité correcte, le tout dans un cadre fiscal optimisé. La gestion locative reste légère : une rotation par an, des locataires généralement respectueux du bien, des parents caution qui sécurisent les loyers.
Airbnb et location saisonnière : le rendement touristique
La location saisonnière, popularisée par Airbnb, permet de générer des revenus locatifs très supérieurs à la location classique. Le mécanisme est simple : vous louez votre bien meublé pour des durées courtes (nuitées, semaines) à des tarifs journaliers élevés. En zone touristique, un T2 peut rapporter 100 à 200 € par nuit en haute saison, soit 3 000 € par mois au lieu de 600-800 € en location traditionnelle. Cette rentabilité exceptionnelle a un prix : gestion intensive (accueil, ménage, communication), saisonnalité (creux hors saison), réglementation contraignante (autorisations, quotas). Pour maîtriser tous les aspects de cette stratégie, consultez notre guide sur la location courte durée.
Amiens offre un potentiel touristique compatible avec la LCD. Demande à analyser. Réglementation à vérifier.
Critères de sélection : emplacement exceptionnel (centre historique), standing correct, potentiel de différenciation. Les T2 sont les plus polyvalents. L'équipement doit répondre aux attentes des voyageurs : wifi performant, literie confortable, cuisine fonctionnelle, propreté irréprochable. La décoration soignée fait la différence sur les plateformes.
Rentabilité et gestion. La LCD peut multiplier les revenus par 2 à 4 par rapport à une location classique, mais la réalité est plus nuancée. La demande est plus étalée mais moins intense qu'en zone balnéaire ou ski. La gestion est intensive : réservations, accueil, ménage, linge. Vous pouvez déléguer à une conciergerie (20-30% des revenus) ou gérer en direct. Le statut LMNP s'applique et permet d'amortir le bien. Attention à la réglementation : vérifiez les règles locales (autorisation, quota de nuits).
À qui s'adresse la LCD ? Aux investisseurs prêts à gérer une activité touristique (ou à payer pour la déléguer). La LCD demande plus d'implication qu'une location classique mais offre des revenus supérieurs. Idéal pour ceux qui veulent aussi profiter personnellement du bien.
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Amiens nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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