Présentation de Tours
Tours est une grande ville de la vallée de la Loire, à environ 1 heure de Paris en TGV, combinant un centre ancien animé et des quartiers plus récents. Entre étudiants, actifs franciliens cherchant un cadre de vie plus calme et bassin d’emploi local, la demande locative reste bien présente sur les petites et moyennes surfaces. La commune compte près de 137700 habitants, une stabilité qui reflète un marché local solide et prévisible.
La ville accueille environ 25300 étudiants, soutenus par des établissements tels que Université de Tours, Polytech Tours, ce qui entretient une forte demande sur les logements meublés et les petites surfaces. Sa connexion directe avec Tours via le tram constitue un avantage important pour les actifs en mobilité quotidienne. Son attractivité touristique apporte un flux régulier de visiteurs et un dynamisme notable au marché local. La tension locative y est forte : les biens se louent rapidement, limitant les risques de vacance.
À Tours, le centre-ville et le Vieux-Tours autour de la place Plumereau concentrent immeubles anciens, bars, restaurants et une forte présence étudiante. Des quartiers comme Velpeau, Febvotte ou le secteur des Deux-Lions, proche des campus et des équipements, offrent un cadre plus résidentiel, avec une demande locative portée par les étudiants, les jeunes actifs et les familles en quête d’une ville à taille humaine.
Les chiffres clés de Tours
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.11 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 18.4 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 137 658 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 889 € |
Analyse du marché immobilier à Tours
L'économie locale est significativement influencée par la présence universitaire. Les 25300 étudiants génèrent une activité économique importante et structurent fortement le marché locatif, notamment sur les petites surfaces.
À 2 889 €/m², les prix restent mesurés, offrant un bon compromis entre accessibilité et potentiel de valorisation. Comptez 2 821 €/m² pour un appartement et 3 176 €/m² pour une maison. L'évolution mesurée sur cinq ans traduit une consolidation saine, sans les risques associés aux hausses trop rapides. Le léger recul observé cette année contraste avec la tendance long terme positive. Cette correction peut offrir des points d'entrée intéressants.
Avec 6,1% de rendement brut moyen, le marché offre un compromis entre cash-flow et potentiel patrimonial. La présence étudiante génère une pression locative marquée sur les petites surfaces. Ce segment offre une rotation régulière et une vacance minimale.
La densité étudiante et les prix raisonnables font de la colocation une option très pertinente. Découvrez notre guide sur l'investissement en colocation.
Le secteur de Sanitas-Rotonde mérite une vigilance particulière, avec des prix -27% sous la moyenne. Sauf expertise avérée du quartier, mieux vaut éviter.
Je me suis installé près de Sanitas-Rotonde : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Tours
Estimation des appartements à Tours
Estimation des maisons à Tours
Evolution des prix de l'immobilier à Tours
137 658
Habitants6.11 %
Rentabilité moyenne4.2 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Tours
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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-3 %
137 658
21 250 €
6 %
18.4 %
1 892
2 234 €/mois
11.4 %
209 %
137 658
21 250 €
6 %
18.4 %
2 074
1 000 €/mois
11.4 %
-32 %
137 658
21 250 €
6 %
18.4 %
3 098
520 €/mois
11.4 %
17 %
137 658
21 250 €
6 %
18.4 %
2 023
581 €/mois
11.4 %
Opportunités et risques à Tours
Les opportunités
Tours cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.
- 25300 étudiants présents. Ce vivier de locataires régulier et renouvelé chaque année sécurise les investissements en petites surfaces. La demande est concentrée sur les studios (18-25 m²) et T1 (25-35 m²) pour les étudiants seuls, mais aussi sur les grands appartements transformables en colocation. Les étudiants en master ou doctorat restent souvent 2-3 ans au même endroit, offrant plus de stabilité. La proximité des commerces, supermarchés et lieux de vie étudiante (bars, restaurants) valorise les biens.
- Établissements supérieurs présents (Université de Tours, Polytech Tours). Les universités sont des employeurs majeurs qui attirent des profils variés au-delà des étudiants. Maîtres de conférences et professeurs nouvellement nommés, doctorants sur contrat de 3 ans, post-docs en CDD, chercheurs étrangers en séjour : autant de locataires potentiels avec des revenus stables et des durées de bail prévisibles. Ces profils académiques, souvent en mobilité géographique, constituent une clientèle locative de qualité recherchant des logements fonctionnels.
- Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
- Marché locatif tendu. La demande dépasse l'offre, ce qui sécurise la mise en location et réduit les périodes de vacance. Ce contexte favorable renforce la prévisibilité des revenus locatifs.
- Accès tram vers Tours : avantage décisif. La connexion au réseau tram métropolitain change radicalement l'attractivité de la commune. Les locataires bénéficient d'un accès rapide et fiable à tous les quartiers de Tours : emplois, commerces, loisirs, vie nocturne. Cette mobilité sans voiture séduit particulièrement les jeunes actifs et les cadres. Le tram fonctionne même les week-ends et en soirée, contrairement aux bus. Les biens situés à moins de 10 minutes à pied de la station se louent plus vite et plus cher.
- Attractivité touristique. Le patrimoine culturel ou naturel génère un flux de visiteurs qui peut être capté via la location courte durée.
Les risques à connaître
Le marché présente certains facteurs de risque à prendre en compte. Voici les principaux éléments à surveiller.
- Recul récent des prix. S'agit-il d'une correction ponctuelle ou du début d'une tendance ? La prudence reste de mise.
- Encadrement potentiel à venir. L'extension progressive du dispositif aux communes périphériques est une tendance de fond. Un risque réglementaire à intégrer.
- Quartier Sanitas-Rotonde à éviter. Les prix y sont environ -27% inférieurs à la moyenne. Cette décote reflète une attractivité moindre pouvant traduire des difficultés structurelles. Analyse fine indispensable avant tout achat dans ce secteur.
Stratégies d’investissement adaptées à Tours
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Tours, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
Le studio étudiant : une stratégie accessible et éprouvée
L'investissement en studio étudiant reste l'une des portes d'entrée les plus accessibles de l'immobilier locatif. Le concept est simple : acquérir une petite surface (généralement entre 15 et 30 m²), l'équiper d'un mobilier fonctionnel et la proposer à la location meublée. Cette stratégie séduit par sa lisibilité : un ticket d'entrée modéré (souvent entre 50 000 et 120 000 € selon les villes), une demande locative récurrente calée sur le calendrier universitaire, et une gestion relativement prévisible. La rotation annuelle peut sembler contraignante, mais elle permet d'ajuster les loyers au marché et offre généralement un rendement supérieur à la moyenne. Pour approfondir les mécanismes de cette approche, consultez notre page investir en studio étudiant. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Tours sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Avec 25300 étudiants, Tours offre un bassin de locataires potentiels conséquent. La présence de Université de Tours, Polytech Tours ancre cette demande dans la durée : ces établissements ne délocaliseront pas, assurant une pérennité à votre investissement. Le marché étudiant local fonctionne selon un cycle prévisible : forte demande de juillet à octobre, accalmie relative le reste de l'année. Cette prévisibilité facilite la gestion. La tension locative actuelle joue en votre faveur : la concurrence entre locataires vous permet de sélectionner les meilleurs dossiers.
Le profil du bien idéal : studio ou T1 de 18 à 30 m², dans un immeuble en bon état avec interphone ou digicode (critère de sécurité apprécié des parents). L'emplacement prime sur la surface : un 20 m² bien situé se louera mieux qu'un 30 m² excentré. À Tours, la proximité du tram est un critère majeur : les étudiants qui rejoignent Tours quotidiennement veulent limiter leur temps de trajet. Prévoyez un budget mobilier de 2 000 à 4 000 € pour équiper le logement selon les standards attendus : literie de qualité, bureau fonctionnel, rangements suffisants, cuisine équipée (plaques, réfrigérateur, micro-ondes minimum).
Aspect financier. Le studio étudiant en LMNP bénéficie d'un cadre fiscal avantageux. Au régime réel, l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) génère des charges déductibles qui réduisent, voire annulent, l'imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. L'équation financière est généralement favorable à ce type de stratégie. La caution parentale, systématique chez les étudiants, sécurise le risque d'impayés.
À qui s'adresse cette stratégie ? Le studio étudiant convient particulièrement aux primo-investisseurs : le ticket d'entrée modéré limite le risque, la demande est sécurisée, et la gestion reste gérable même sans expérience. C'est souvent le premier investissement qui permet de comprendre les mécanismes de l'immobilier locatif avant de passer à des projets plus ambitieux. Les investisseurs expérimentés l'utilisent aussi pour diversifier leur parc ou placer des liquidités sur des actifs simples à gérer.
La colocation : maximiser le rendement d'un grand appartement
La colocation consiste à louer un appartement de grande taille (T3, T4 ou T5) à plusieurs locataires qui partagent les espaces communs (cuisine, salon, salle de bain) tout en disposant chacun de leur chambre privative. Cette configuration permet de démultiplier les revenus locatifs : un T4 loué en colocation génère généralement 30 à 50% de loyer en plus qu'une location classique à une famille. La demande émane principalement des étudiants et des jeunes actifs, deux populations en croissance qui privilégient ce mode de logement pour son accessibilité financière et sa dimension sociale. La contrepartie de ce rendement supérieur est une gestion plus active (rotation, coordination entre colocataires). Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en colocation.
Avec 25300 étudiants, Tours offre un vivier de colocataires considérable. La présence de Université de Tours, Polytech Tours assure un renouvellement permanent de la demande. La colocation séduit les étudiants pour des raisons financières (loyer partagé, charges divisées) mais aussi sociales (vie en communauté, entraide). Le marché tendu facilite le remplissage et permet de sélectionner les meilleurs profils.
Le bien idéal pour la colocation : un T3 à T5 offrant des chambres de bonne taille (10-12 m² minimum) et des espaces communs fonctionnels. La configuration compte : privilégiez les appartements où les chambres sont éloignées les unes des autres (intimité) et où la cuisine est séparée ou semi-ouverte (bruits, odeurs). À Tours, les quartiers proches du tram sont prioritaires. Vérifiez que le règlement de copropriété autorise la colocation et que les voisins ne sont pas hostiles à ce type d'occupation. Budget à prévoir : 60 000 à 150 000 € selon la surface et l'état, plus 3 000 à 5 000 € de mobilier par chambre.
Performance financière. Le principal avantage de la colocation est son rendement : comptez 30 à 60% de revenus supplémentaires par rapport à une location classique. Le régime LMNP permet d'optimiser la fiscalité. La gestion est plus intensive : prévoir 1-2 rotations par an et chambre, assurer la cohésion du groupe, maintenir les espaces communs. Cette charge justifie le surloyer généré.
À qui s'adresse cette stratégie ? La colocation convient aux investisseurs prêts à s'impliquer davantage dans la gestion pour obtenir un rendement supérieur. Elle demande plus de travail qu'un studio (sélection des colocataires, coordination, entretien renforcé), mais récompense cet effort par une performance financière nettement meilleure. Les profils adaptés : investisseurs expérimentés cherchant à booster leur rentabilité, ou débutants motivés prêts à apprendre. La connexion à Tours élargit le vivier de locataires potentiels.
La location classique : la stratégie traditionnelle pour un investissement serein
La location nue (ou location vide) reste la forme la plus classique de l'investissement locatif. Le principe est simple : vous achetez un logement et le louez sans mobilier, le locataire apportant ses propres meubles. Cette approche présente plusieurs avantages structurels : une gestion allégée (pas de mobilier à entretenir ou renouveler), des locataires généralement plus stables (ils s'installent avec leur mobilier, donc pour durer), et des baux de 3 ans minimum qui limitent la rotation. La location nue attire principalement les familles et les actifs installés, des profils souvent solvables et respectueux du logement. Si la fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé (pas d'amortissement), le régime du déficit foncier peut optimiser l'imposition en cas de travaux. Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en location nue.
Le marché de Tours est porté par une demande d'actifs. La liaison vers Tours attire des salariés métropolitains. Ces profils recherchent la stabilité : ils s'installent en location nue pour plusieurs années.
Le bien idéal : un appartement ou une maison correspondant à la demande locale. Les actifs privilégient les T2 bien situés et fonctionnels. L'emplacement reste déterminant : proximité des transports, commerces, écoles. Un logement en bon état se louera rapidement et attirera des locataires de qualité.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la simplicité et la sérénité. Pas de mobilier à gérer, des locataires stables, une gestion légère : c'est l'investissement "père de famille" par excellence. Cette stratégie attire aussi les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser (déficit foncier avantageux) ou ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion active du meublé. La demande locale (actifs, familles) assure un bon niveau de locataires potentiels.
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Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Tours : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
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