Présentation de Riom
Riom est une ville du Puy-de-Dôme située au nord de Clermont-Ferrand, dans la plaine de la Limagne. Ancienne capitale de la Basse-Auvergne, elle se trouve à une vingtaine de minutes de Clermont, avec un centre patrimonial dense et des quartiers résidentiels en périphérie. Elle réunit environ 18700 habitants, avec une démographie stable qui rassure sur la fiabilité du marché local.
Le déséquilibre offre/demande joue en faveur des propriétaires, assurant une occupation optimale des biens correctement positionnés. L'accès au Denormandie offre un levier fiscal non négligeable pour les investisseurs prêts à rénover des biens anciens dégradés.
Les chiffres clés de Riom
| 💵 Rentabilité moyenne | 8.05 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 18 736 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 1 838 € |
Analyse du marché immobilier à Riom
Riom offre les avantages d'une ville moyenne : économie diversifiée, prix raisonnables et marché locatif actif sans être saturé.
Avec 1 838 €/m², le positionnement tarifaire est raisonnable. Ni bradé ni hors de portée, le marché s'adapte à plusieurs profils d'investisseurs. Comptez 1 602 €/m² pour un appartement et 2 228 €/m² pour une maison. La hausse modérée sur cinq ans rassure sur la stabilité du marché sans créer de bulle spéculative. La correction récente ne remet pas en cause les fondamentaux. Les acheteurs peuvent en profiter pour entrer sur le marché.
8,1% de rentabilité brute : un niveau qui permet de viser l'autofinancement voire le cash-flow positif avec le bon montage. Le marché locatif tendu constitue un atout pour les investisseurs, garantissant une rotation fluide et une occupation optimale.
Ce marché présente les caractéristiques recherchées pour générer du rendement : prix accessibles et demande locative forte. Le Denormandie peut transformer une opération moyenne en bon investissement. À étudier si le bien nécessite une rénovation significative.
Zone d'Activités Nord affiche des prix bas (--100%) pour une raison. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Investir près de Zone d'Activités Nord, c’est possible, mais il faut bien connaître la zone. La vacance peut être plus longue que dans le reste de la ville.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Riom
Estimation des appartements à Riom
Estimation des maisons à Riom
Evolution des prix de l'immobilier à Riom
18 736
Habitants8.05 %
Rentabilité moyenne4.0 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Riom
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Riom
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-6 %
18 736
23 090 €
8 %
9.9 %
1 782
446 €/mois
8.8 %
66 %
18 736
23 090 €
8 %
9.9 %
1 571
376 €/mois
8.8 %
22 %
18 736
23 090 €
8 %
9.9 %
1 686
463 €/mois
8.8 %
21 %
18 736
23 090 €
8 %
9.9 %
1 474
504 €/mois
8.8 %
-65 %
18 736
23 090 €
8 %
9.9 %
1 474
1 324 €/mois
8.8 %
Opportunités et risques à Riom
Les opportunités
Riom réunit plusieurs conditions favorables à l'investissement locatif. Ces éléments méritent d'être analysés pour construire une stratégie adaptée.
- Marché en progression douce mais sûre. Cette trajectoire mesurée convient aux investisseurs prudents recherchant la stabilité.
- Tension locative favorable. Les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires parmi plusieurs candidats. Cette position de force sécurise les revenus et la qualité des baux.
- Rendement élevé : 8,1% brut. Cette performance facilite l'autofinancement et accélère la constitution de patrimoine grâce au cash-flow généré.
- Zone Denormandie. La réduction d'impôt peut atteindre 21 % du montant investi sur 12 ans. Une opportunité fiscale majeure pour les contribuables imposés.
Les risques à connaître
Certains éléments invitent à la prudence sur ce marché. Les identifier permet de mieux calibrer sa stratégie.
- Recul récent des prix. S'agit-il d'une correction ponctuelle ou du début d'une tendance ? La prudence reste de mise.
- Zone d'Activités Nord : prix attractifs, risques élevés. Le différentiel de --100% a une explication. Ce quartier présente des risques supérieurs à la moyenne.
Les stratégies pour réussir votre investissement à Riom
Riom présente des caractéristiques qui orientent naturellement vers certains types d'investissements. Nous avons analysé le marché pour vous proposer les stratégies les mieux adaptées.
Cash-flow positif : l'objectif des investisseurs actifs
Le cash-flow positif est le graal de l'investisseur actif : un bien qui génère plus de revenus qu'il ne coûte, créant un excédent mensuel net. Pour y parvenir, il faut cibler les marchés à haut rendement où les prix sont bas et les loyers corrects. Les rentabilités brutes visées sont de 8 à 12%, permettant d'absorber les charges et le crédit tout en dégageant du profit. Cette stratégie demande une sélection rigoureuse (tous les marchés bon marché ne sont pas sains) et une gestion active.
Riom offre des opportunités de haut rendement. 8,1% de rentabilité brute moyenne. Marché locatif actif. Analysez chaque bien individuellement pour valider le potentiel.
Le bien idéal : un appartement (T2-T3) ou un petit immeuble affichant une rentabilité brute de 8-12%. L'emplacement compte, mais différemment du patrimonial : cherchez les quartiers où la demande locative est réelle, même si ce ne sont pas les plus prestigieux. Vérifiez l'état du bien et de la copropriété. Évitez les passoires thermiques qui génèrent des charges locataires élevées.
Rentabilité et risques. Le marché de Riom est favorable au cash-flow. Un bien à 10% de rentabilité peut générer 150-250 €/mois de cash-flow net. Ce surplus permet de réinvestir. Les risques sont plus élevés qu'en patrimonial : vacance, impayés, dégradation. Une gestion rigoureuse et des garanties (GLI) sont essentielles.
À qui s'adresse le haut rendement ? Aux investisseurs actifs cherchant du cash-flow immédiat. Tolérance au risque nécessaire. Gestion rigoureuse indispensable.
LMNP : percevoir des loyers sans (presque) payer d'impôts
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet une prouesse légale : percevoir des loyers tout en payant peu ou pas d'impôts dessus. Comment ? Grâce à l'amortissement comptable. En régime réel, vous déduisez progressivement la valeur du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) de vos revenus locatifs. Ces amortissements, purement comptables, réduisent votre base imposable sans sortie de trésorerie. Ajoutez-y les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, travaux) et vous obtenez une imposition nulle ou quasi nulle pendant une décennie ou plus. Cette stratégie demande un suivi comptable rigoureux (expert-comptable conseillé) mais offre un avantage fiscal considérable. Notre guide sur le LMNP couvre l'ensemble des aspects pratiques.
Riom présente des conditions compatibles avec le LMNP. Marché locatif actif. Rentabilité attractive (8,1%).
Le bien idéal : un logement fonctionnel, bien situé, facilement meublable. L'état du bien compte : un logement en bon état se meuble plus facilement et se loue plus vite. Le mobilier doit être de qualité (il subit l'usure des locataires) et conforme à la liste légale. Prévoyez 3 000 à 5 000 € pour équiper correctement un T2.
Performance financière. Le LMNP combine deux avantages : des loyers supérieurs (meublé +10-20%) et une fiscalité optimisée (amortissement). 8,1% de rendement brut : un terrain favorable au LMNP. L'amortissement comptable (bien + mobilier + travaux) neutralise l'imposition pendant 10-15 ans en moyenne. Cette stratégie demande un suivi rigoureux : expert-comptable spécialisé conseillé (400-600 €/an).
À qui s'adresse cette stratégie ? À tous les investisseurs qui veulent optimiser leur fiscalité. Le LMNP est particulièrement pertinent pour les tranches marginales de 30% et plus, mais reste intéressant pour tous les profils. La gestion est légèrement plus active qu'en location nue, mais l'avantage fiscal compense largement.
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Lire l'article →Notre analyse du marché de Riom nous conduit à mettre en avant certaines stratégies plutôt que d'autres. Ces recommandations s'appuient sur des données objectives (prix, démographie, tension locative) mais ne peuvent pas intégrer tous les paramètres de votre situation personnelle. D'autres approches d'investissement peuvent tout à fait correspondre à vos objectifs. L'immobilier locatif comporte des risques (vacance, impayés, travaux imprévus) qui doivent être évalués au cas par cas. Faites vos propres recherches et entourez-vous de conseils adaptés avant de vous lancer.
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