Présentation de Beaumont
Beaumont est une commune du Puy-de-Dôme située au sud de Clermont-Ferrand, en pied de coteau. Elle se compose de quartiers résidentiels denses, de petits commerces et d’équipements scolaires. La ville compte environ 10700 habitants, avec une stabilité qui apporte une bonne lisibilité du marché résidentiel.
La vocation montagnarde et hivernale de la commune renforce sa notoriété et attire un public saisonnier important.
Les chiffres clés de Beaumont
| 💵 Rentabilité moyenne | 7.02 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 10 650 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 231 € |
Analyse du marché immobilier à Beaumont
Le positionnement en station de ski structure l'économie et le marché immobilier. La fréquentation saisonnière génère des opportunités en location touristique.
Le marché affiche 2 231 €/m² en moyenne, un niveau équilibré qui laisse de la flexibilité dans la construction de votre projet. Comptez 1 884 €/m² pour un appartement et 2 755 €/m² pour une maison. L'évolution plate sur cinq ans traduit un marché prévisible, où les surprises sont rares.
Le rendement de 7,0% laisse de la flexibilité. Selon le bien choisi, vous pouvez orienter votre stratégie vers le rendement ou le patrimoine. La tension locative modérée impose une sélection rigoureuse pour minimiser les risques de vacance.
Le potentiel touristique justifie d'explorer la piste de la location courte durée. Les rendements peuvent être significativement supérieurs à la location classique.
Évitez le quartier Quartier Mairie-Masage (prix -6% inférieurs). La décote traduit des difficultés qui peuvent peser sur votre investissement.
Je me suis installé près de Quartier Mairie-Masage : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Beaumont
Estimation des appartements à Beaumont
Estimation des maisons à Beaumont
Evolution des prix de l'immobilier à Beaumont
10 650
Habitants7.02 %
Rentabilité moyenne3.5 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Beaumont
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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25 %
10 650
25 510 €
7 %
12.4 %
1 926
412 €/mois
7.3 %
-11 %
10 650
25 510 €
7 %
12.4 %
1 926
465 €/mois
7.3 %
-59 %
10 650
25 510 €
7 %
12.4 %
2 711
894 €/mois
7.3 %
-49 %
10 650
25 510 €
7 %
12.4 %
2 668
971 €/mois
7.3 %
-80 %
10 650
25 510 €
7 %
12.4 %
2 154
1 010 €/mois
7.3 %
Opportunités et risques à Beaumont
Les opportunités
Beaumont n'est pas le marché le plus attractif, mais des opportunités existent pour qui sait les identifier.
- Station de ski. Le positionnement génère une demande touristique captive. La location courte durée peut s'avérer très rentable sur les périodes de haute saison.
Les risques à connaître
Le marché présente certains facteurs de risque à prendre en compte. Voici les principaux éléments à surveiller.
- Vigilance sur Quartier Mairie-Masage. Les prix -6% sous la moyenne peuvent sembler attractifs, mais cachent souvent des difficultés : vacance plus fréquente, profils locataires plus fragiles.
- Transition climatique. Cette incertitude structurelle doit être intégrée à votre réflexion, notamment pour les projets à horizon long.
Stratégies d’investissement adaptées à Beaumont
Le choix d'une stratégie d'investissement dépend des réalités du terrain. En analysant les données de Beaumont (prix, demande locative, profil de population), nous avons sélectionné les approches les plus cohérentes avec ce marché.
Investir en courte durée pour maximiser les revenus
Investir en location courte durée, c'est parier sur le tourisme pour maximiser ses revenus locatifs. Le principe : louer un logement meublé à la nuitée ou à la semaine, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Les tarifs pratiqués peuvent atteindre 80 à 150 € la nuitée pour un appartement, contre 500-800 € par mois en location classique. Cette différence de revenus peut multiplier la rentabilité par 2 ou 3 en zone touristique. La contrepartie est une gestion chronophage : réservations, accueil, ménage, gestion des avis. Cette charge peut être déléguée à une conciergerie (20-30% des revenus) ou assumée en direct. La réglementation s'est durcie : vérifiez les règles locales (autorisation, nombre de nuits autorisées). Notre dossier sur la LCD couvre tous ces aspects.
Beaumont offre un potentiel ski intéressant pour la LCD. Forte demande hivernale. Tarifs élevés en haute saison. Attention à la saisonnalité marquée.
Critères de sélection : emplacement exceptionnel (pied des pistes), standing correct, potentiel de différenciation. Les T2 sont les plus polyvalents. L'équipement doit répondre aux attentes des voyageurs : wifi performant, literie confortable, cuisine fonctionnelle, propreté irréprochable. La décoration soignée fait la différence sur les plateformes.
Équation rendement/gestion. La saisonnalité est marquée : préparez-vous à des revenus concentrés sur 4-5 mois et une vacance le reste de l'année. La rentabilité peut atteindre 8 à 15% brut dans les meilleures conditions, mais la gestion est lourde. Déléguer à une conciergerie coûte 20-30% des revenus mais libère du temps. Le LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier. La réglementation évolue : certaines villes limitent drastiquement la LCD.
Profil adapté. La LCD s'adresse aux investisseurs qui acceptent une gestion active en échange de revenus supérieurs. Elle convient particulièrement aux profils disponibles (retraités, indépendants, investisseurs locaux) ou à ceux qui délèguent la gestion. L'investissement peut aussi avoir une dimension patrimoniale (usage personnel hors saison). Beaumont offre un potentiel saisonnier évident. Attention à la réglementation locale.
Investir en location vide pour une gestion simplifiée
Investir en location nue, c'est opter pour la simplicité. Pas de mobilier à acheter, entretenir ou renouveler ; pas de liste d'équipements obligatoires à respecter ; des baux de 3 ans qui stabilisent la relation locative. Cette stratégie attire des locataires qui s'installent pour durer : familles, couples, actifs établis. La rotation est plus faible qu'en meublé, ce qui réduit les périodes de vacance et les frais de remise en état. Côté fiscalité, les revenus sont déclarés en revenus fonciers avec un abattement de 30% (micro-foncier) ou la déduction des charges réelles (régime réel). Le déficit foncier, créé par des travaux importants, peut réduire significativement l'imposition.
Beaumont présente des conditions favorables à la location nue.
Critères de sélection : surface adaptée à la cible (T2 pour actifs/seniors, T3-T4 pour familles), bon état général, emplacement stratégique. Évitez les biens atypiques (trop grands, mal agencés) qui peinent à trouver preneur.
Équation financière. La location nue offre un rendement généralement inférieur de 10-15% au meublé, compensé par une gestion plus légère et une rotation plus faible. Moins de rotation signifie moins de vacance, moins de remise en état, moins de gestion. Le régime fiscal (revenus fonciers) est moins avantageux que le LMNP en l'absence de travaux. En revanche, le déficit foncier (travaux > revenus fonciers) est imputable sur le revenu global, ce qui peut fortement réduire l'imposition globale du foyer.
Profil adapté. La location nue s'adresse aux investisseurs recherchant la tranquillité. Moins de gestion qu'en meublé, des locataires qui restent longtemps, une relation locative apaisée. Cette stratégie convient aux débutants (simplicité) comme aux confirmés (diversification, déficit foncier). Si vous ne voulez pas vous occuper de mobilier et préférez des baux longs, la location nue est faite pour vous.
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Lire l'article →Cette sélection de stratégies est issue de notre analyse du marché immobilier de Beaumont. Elle met en avant les approches qui nous paraissent les plus adaptées aux conditions locales actuelles. Cependant, l'investissement immobilier reste une décision personnelle qui doit tenir compte de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque. Toutes les stratégies d'investissement locatif restent envisageables selon votre profil. Prenez le temps de vous informer, de comparer les opportunités, et n'hésitez pas à solliciter l'avis de professionnels pour valider votre projet.
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