Présentation de Rumilly
Rumilly est une ville de Haute-Savoie située dans la vallée du Chéran, entre Annecy et Aix-les-Bains. Elle se trouve à une trentaine de minutes de chacune de ces villes, avec un centre compact et des zones industrielles et résidentielles en périphérie. La commune compte près de 16000 habitants, une progression démographique qui témoigne de son attractivité croissante.
L'économie locale s'appuie notamment sur à l'usine Tefal du Groupe SEB, leader mondial du petit électroménager, employant environ 1 800 salariés, un pôle qui génère des emplois et soutient la demande en logements. L'éligibilité au dispositif Denormandie constitue une opportunité fiscale intéressante pour les projets de rénovation dans l'ancien.
Les chiffres clés de Rumilly
| 💵 Rentabilité moyenne | 5.42 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 15 998 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 3 187 € |
Analyse du marché immobilier à Rumilly
L'économie locale s'appuie sur un tissu industriel et économique structurant, notamment grâce à l'usine Tefal du Groupe SEB, leader mondial du petit électroménager, employant environ 1 800 salariés. Cette assise économique soutient la demande résidentielle et contribue à la stabilité du marché immobilier.
À 3 187 €/m², les prix restent mesurés, offrant un bon compromis entre accessibilité et potentiel de valorisation. Comptez 3 013 €/m² pour un appartement et 3 670 €/m² pour une maison. L'évolution mesurée sur cinq ans traduit une consolidation saine, sans les risques associés aux hausses trop rapides.
Avec 5,4% de rendement brut moyen, le marché offre un compromis entre cash-flow et potentiel patrimonial. Le marché locatif n'est pas particulièrement tendu. Le choix du bien et du secteur devient crucial.
Le dispositif Denormandie, applicable ici, offre une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de rénovation et de location.
Rumilly offre un équilibre parfait pour commencer : prix raisonnables, marché lisible, et gestion simple. Mon premier investissement s’y est passé sans accroc.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Rumilly
Estimation des appartements à Rumilly
Estimation des maisons à Rumilly
Evolution des prix de l'immobilier à Rumilly
15 998
Habitants5.42 %
Rentabilité moyenne3.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Rumilly
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Rumilly
Les opportunités
Rumilly cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.
- Progression mesurée sur cinq ans. Ce type de marché offre une bonne visibilité pour les projets à horizon long, signe d'une consolidation régulière.
- Présence de à l'usine Tefal du Groupe SEB, leader mondial du petit électroménager, employant environ 1 800 salariés. Ces acteurs économiques majeurs ancrent l'économie locale et génèrent des flux de locataires diversifiés. Les grandes entreprises organisent régulièrement des mutations internes : des cadres arrivent pour des missions de 2 à 5 ans avec des budgets logement confortables. S'y ajoutent les travailleurs en contrats courts (CDD, intérim, missions), les stagiaires et alternants en formation. Cette rotation régulière alimente une demande constante en meublés et locations flexibles, particulièrement rentables pour les investisseurs.
- Démographie en hausse. L'arrivée de nouveaux habitants soutient la demande de logements et contribue à la tenue du marché immobilier.
- Commune éligible Denormandie. Le dispositif offre jusqu'à 21 % de réduction d'impôt pour les investisseurs rénovant des logements anciens. Une opportunité à étudier pour les profils fiscalisés.
Les risques à connaître
Le marché ne présente pas de risque structurel évident. Restez néanmoins vigilant sur le choix du bien et de l'emplacement.
Stratégies d’investissement adaptées à Rumilly
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Rumilly, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
La location classique : la stratégie traditionnelle pour un investissement serein
La location nue (ou location vide) reste la forme la plus classique de l'investissement locatif. Le principe est simple : vous achetez un logement et le louez sans mobilier, le locataire apportant ses propres meubles. Cette approche présente plusieurs avantages structurels : une gestion allégée (pas de mobilier à entretenir ou renouveler), des locataires généralement plus stables (ils s'installent avec leur mobilier, donc pour durer), et des baux de 3 ans minimum qui limitent la rotation. La location nue attire principalement les familles et les actifs installés, des profils souvent solvables et respectueux du logement. Si la fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé (pas d'amortissement), le régime du déficit foncier peut optimiser l'imposition en cas de travaux. Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en location nue.
Rumilly présente un profil familial propice à la location nue. La démographie en hausse témoigne d'une attractivité durable. Les familles constituent des locataires stables et soigneux.
Le bien idéal : un appartement ou une maison correspondant à la demande locale. Les familles recherchent des T3-T4 avec de l'espace. L'emplacement reste déterminant : proximité des transports, commerces, écoles. Un logement en bon état se louera rapidement et attirera des locataires de qualité.
Performance financière. Le rendement brut de la location nue est généralement un peu en dessous du meublé, mais les locataires restent plus longtemps. Cette stabilité réduit les frais de vacance et de remise en état. Fiscalement, le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), ce qui peut être très avantageux en cas de rénovation importante. Sans travaux, le micro-foncier (30% d'abattement) convient aux situations simples.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la simplicité et la sérénité. Pas de mobilier à gérer, des locataires stables, une gestion légère : c'est l'investissement "père de famille" par excellence. Cette stratégie attire aussi les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser (déficit foncier avantageux) ou ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion active du meublé. La demande locale (actifs, familles) assure un bon niveau de locataires potentiels.
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Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Rumilly : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
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