Pourquoi investir dans l'immobilier en 2026 ?

Faut-il investir dans l'immobilier ? La réponse est oui, à condition de bien structurer son projet et d'éviter les erreurs classiques qui transforment un bon investissement en source de stress financier.

L'immobilier reste le placement préféré des Français, et pour cause : il combine constitution de patrimoine, revenus réguliers et avantages fiscaux. Mais entre des taux d'intérêt autour de 3,2 % sur 20 ans fin 2025, les nouvelles réglementations énergétiques et l'évolution des prix cela complique les investissements.

L'immobilier, le placement préféré des Français

Selon l'INSEE, l'immobilier représente environ 60 % du patrimoine brut des ménages français. Ce chiffre illustre l'attachement profond des Français à la pierre, perçue comme une valeur refuge face aux incertitudes économiques. Avec un taux de propriétaires avoisinant les 58 %, la France se situe dans la moyenne européenne, mais la volonté d'investir reste particulièrement forte.

Cette préférence s'explique par plusieurs facteurs : l'immobilier est tangible, compréhensible, et offre un sentiment de sécurité que les placements financiers ne procurent pas toujours. Contrairement aux actions dont la valeur peut s'effondrer du jour au lendemain, un bien immobilier conserve une utilité intrinsèque. Même en période de crise, il reste un toit, un actif physique que vous pouvez voir et toucher.

En 2024, les prix ont subi une baisse moyenne de 4,1 % sur un an selon les notaires. Depuis 2025, le marché montre des signes de stabilisation et les transactions repartent progressivement à la hausse.

Les 7 raisons d'investir dans l'immobilier

Plusieurs arguments plaident en faveur de l'investissement locatif. Nous vous les présentons ici en détail, car chacun mérite une analyse approfondie avant de vous lancer.

N°1 : Se constituer un patrimoine durable

L'immobilier permet de construire un capital sur le long terme, transmissible à vos héritiers. Contrairement à l'épargne classique qui s'érode avec l'inflation, la pierre prend généralement de la valeur sur des périodes de 15 à 20 ans. À Paris, malgré la baisse récente, les prix ont été multipliés par 3,5 en 25 ans.

Ce patrimoine constitue également une garantie pour obtenir d'autres financements. Les banques valorisent les propriétaires, ce qui facilite l'accès à de nouveaux crédits pour accélérer votre stratégie d'investissement.

N°2 :Générer des revenus locatifs réguliers

Il est indéniable que les investisseurs immobiliers sont en mesure de générer des revenus réguliers grâce à la location de leur propriété. Dès lors, les loyers perçus représentent un flux de trésorerie particulièrement stable et fiable, aussi bien à court terme qu’à long terme.

Un bien correctement acheté génère des loyers chaque mois. Ces revenus peuvent couvrir tout ou partie de vos mensualités de crédit, voire dégager un cash-flow positif. Autrement dit, votre locataire finance votre patrimoine à votre place.

De plus, il faut garder à l’esprit que les loyers ont tendance à augmenter au fil du temps, sans distinction entre les grandes villes et la province, ce qui peut aider à compenser l’inflation.

N°3 : Profiter de l'effet de levier du crédit

L’effet de levier constitue un avantage unique propre à l’investissement immobilier. Il signifie que les investisseurs peuvent utiliser l’argent emprunté pour acheter des propriétés immobilières, ce qui leur permet ensuite d’augmenter leur retour sur investissement.

C'est l'un des avantages majeurs de l'immobilier : vous pouvez emprunter pour investir. Avec 30 000 € d'apport, vous accédez potentiellement à un bien de 200 000 €. Cet effet de levier démultiplie votre capacité d'investissement et accélère la constitution de votre patrimoine.

N°4 : Bénéficier d'avantages fiscaux

Le fait d’investir dans l’immobilier offre également un certain nombre d’avantages fiscaux intéressants. On peut notamment citer les dépenses liées à la propriété, telles que les taxes foncières et les frais de réparation, qui peuvent être déduites des impôts sur le revenu locatif.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire les amortissements du bien et du mobilier, réduisant considérablement votre base imposable. Dans certains cas, vous pouvez percevoir des loyers quasiment sans payer d'impôts pendant plusieurs années.

Un appartement acheté 150 000 € génère environ 4 500 € d'amortissements annuels (hors mobilier). Si vos loyers nets de charges atteignent 6 000 €, votre bénéfice imposable tombe à 1 500 € au lieu de 6 000 €. L'économie d'impôt peut représenter plusieurs milliers d'euros par an.

N°5 : Se protéger contre l'inflation

Les loyers sont indexés sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), lui-même corrélé à l'inflation. Quand les prix augmentent, vos revenus locatifs suivent. Les loyers ont ainsi progressé de 3,1 % en moyenne début 2024 selon la FNAIM. Parallèlement, la valeur de votre bien progresse généralement au même rythme sur le long terme.

Votre crédit, lui, reste fixe en euros courants. L'inflation érode donc mécaniquement le poids de votre dette. Un emprunt de 200 000 € contracté il y a 10 ans pèse bien moins lourd aujourd'hui qu'à l'époque.

N°6 : Préparer sa retraite

Une fois le crédit remboursé, les loyers deviennent un complément de revenus substantiel. Un bien générant 800 € de loyer net par mois représente 9 600 € annuels, soit l'équivalent d'une retraite complémentaire confortable.

Il convient de calibrer vos investissements pour que le remboursement coïncide avec votre départ en retraite. Un achat à 40 ans avec un crédit sur 20 ans vous libère à 60 ans, pile au bon moment.

Les propriétés immobilières peuvent aussi être transmises à la prochaine génération, ce qui peut aider à créer une richesse à long terme pour les investisseurs. De plus, il faut garder à l’esprit qu’un investissement locatif peut parfaitement être revendu ou bien être utilisé en tant que résidence principale à un moment donné, et inversement.

N°7 : Diversifier son portefeuille

N’importe quel investisseur expérimenté ou bien passionné cherche avant tout à diversifier son portefeuille d’investissements. Or, l’immobilier constitue justement une excellente manière de diversifier son portefeuille initial d’actions ou autres tout en misant sur le long terme.

Investir dans l’immobilier permet ainsi de bénéficier d’une sorte de protection contre les fluctuations du marché boursier et aide à réduire le risque global supporté par le portefeuille d’investissement, augmentant in fine la stabilité financière de l’investisseur.

Immobilier vs Bourse : quelle performance sur le long terme ?

La comparaison avec les placements boursiers, notamment les ETF répliquant l'indice MSCI World, est souvent évoquée. Les performances récentes sont bonne mais peuvent aussi être négative: +30,94 % en 2021, -12,87 % en 2022 et +6,1 % en 2025. Sur le long terme, la moyenne historique depuis 1978 s'établit autour de 10 % par an. Ces chiffres peuvent sembler supérieurs aux rendements locatifs moyens de 5 à 7 %. Mais cette comparaison omet un élément fondamental : l'effet de levier.

Prenons deux investisseurs disposant chacun de 30 000 € d'épargne :

Investisseur A (ETF Monde)

Il place ses 30 000 € sur un ETF MSCI World. Avec un rendement moyen de 10 % par an, son capital atteint environ 77 800 € après 10 ans, soit un gain de 47 800 €.

À noter : La volatilité en bourse est réelle, comme l'illustre l'année 2022 à -12,87 %. Si vous devez vendre sur une mauvaise année, votre rendabilité peut être lourdement reduite.

Investisseur B (Immobilier)

Il utilise ses 30 000 € comme apport pour acheter un bien à Saint-Étienne de 110 000 € + 10 000 € de frais de notaire et bancaire.
Avec un loyer mensuel de 750 € et des mensualités de crédit de 506 € sur 20 ans à 3,17 %, il dégage un cash-flow positif.

Après 10 ans, il a remboursé environ 50 000 € de capital, perçu des loyers nets cumulés d'environ 15 000 € (après charges et vacance), et son bien aura pris de la valeur et nous l'estimons à 140 000 €

En 10 and, il aura cummulé 50 000 € de capital + 20 000 € de plus value latente et 15 000€ de cash flow soit un gain de 85 000 €.

L'immobilier performe t'il plus que la bourse ?

Critère	ETF Monde	Immobilier locatif
Capital de départ	30 000 €	30 000 €
Montant investi	30 000 €	120 000 € (effet de levier)
Gain après 10 ans	47 800 €	85 000 €
Rendement sur capital initial	+159 %	+283 %
Avantages	Liquidité immédiate, aucune gestion, diversification mondiale, accessible dès 100 €	Effet de levier, revenus mensuels, avantages fiscaux (LMNP), actif tangible
Risques	Volatilité forte (-12,87 % en 2022), perte possible si vente en période de crise	Vacance locative, impayés, travaux imprévus, illiquidité
Gestion requise	Aucune	2 à 4h/mois (ou délégation à 6-8 % des loyers)
Fiscalité	Flat tax 30 % sur plus-values	Optimisable (LMNP, déficit foncier, amortissements)

À capital de départ identique, l'effet de levier du crédit immobilier démultiplie la création de patrimoine. C'est précisément ce qui rend l'immobilier si puissant pour les investisseurs qui n'ont pas encore constitué un capital important.

Faut-il investir dans l'immobilier ? Les contraintes à connaître

L'investissement immobilier n'est pas un long fleuve tranquille. Plusieurs contraintes méritent votre attention avant de vous engager, sous peine de déchanter rapidement.

Coûts cachés et charges

Au-delà du prix d'achat, de nombreux frais viennent grever la rentabilité : frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, entretien courant. Sur un appartement à 150 000 €, comptez facilement 2 500 à 3 500 € de charges annuelles incompressibles.

Attention : les travaux de copropriété votés en assemblée générale peuvent représenter des sommes considérables. Un ravalement de façade ou une réfection de toiture se chiffrent souvent en dizaines de milliers d'euros. Les passoires thermiques (DPE F ou G) nécessitent également des travaux de rénovation énergétique pour rester louables.

Gestion locative chronophage

Trouver des locataires, rédiger les baux, gérer les états des lieux, répondre aux demandes de réparation, suivre les paiements : la gestion locative demande du temps et de l'énergie. Un propriétaire qui gère lui-même un ou deux biens y consacre en moyenne 2 à 4 heures par mois.

Déléguer à une agence coûte entre 6 et 8 % des loyers, ce qui impacte directement votre rendement. Il convient de faire ce calcul avant d'acheter.

Risque de vacance locative

Un logement vide ne rapporte rien mais continue de coûter. Dans les zones peu tendues, la vacance locative peut durer plusieurs mois entre deux locataires. Nous recommandons d'analyser la tension locative de votre secteur avant tout achat.

Un taux de vacance de 5 à 8 % est considéré comme normal. Au-delà, le marché est probablement saturé ou le bien mal positionné. Certaines villes comme Montluçon affichent des rendements bruts attractifs (11,5 %) mais présentent un taux de vacance de 23 %, ce qui change radicalement la donne.

Fiscalité sur les revenus fonciers

En location nue au régime réel, les revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 30 %, cela représente 47,2 % de fiscalité sur les loyers nets.

Le choix du régime fiscal est déterminant. En meublé LMNP au réel, l'amortissement permet souvent de neutraliser totalement l'imposition pendant 10 à 15 ans.

Comment réussir son investissement immobilier ?

La réussite d'un projet immobilier repose sur trois piliers fondamentaux que nous détaillons ici. Négliger l'un d'entre eux compromet l'ensemble de l'opération.

Choisir le bon emplacement

L'emplacement détermine à la fois la facilité de location, le niveau de loyer et le potentiel de plus-value. Privilégiez les zones avec une demande locative soutenue : proximité des transports, des commerces, des universités ou des bassins d'emploi dynamiques.

Voici les rendements bruts moyens observés fin 2025 dans quelques villes représentatives :

Ville	Prix moyen/m²	Rendement brut	Tension locative
Saint-Étienne	1 420 €	8,5 %	Moyenne
Mulhouse	2 000 €	7,4 %	Élevée
Le Mans	2 050 €	6,6 %	Élevée
Lille	3 580 €	5,4 %	Très élevée
Montpellier	3 400 €	5,0 %	Très élevée
Lyon	4 800 €	4,3 %	Très élevée
Paris	9 800 €	3,5 %	Maximale

Notre analyse des rendements par ville vous aidera à identifier les meilleures opportunités selon votre budget et vos objectifs.

Calculer la rentabilité réelle

Le rendement brut ne suffit pas. Il faut intégrer toutes les charges, la fiscalité et les éventuels travaux pour obtenir le rendement net-net. Un bien affiché à 8 % brut peut descendre à 4 % net après impôts si le montage fiscal est mal optimisé.

Utilisez notre simulateur de rendement locatif pour obtenir une vision précise de la performance réelle de votre projet. Plusieurs facteurs entrent en jeu : prix d'achat, loyer, charges, fiscalité, vacance estimée.

Se faire accompagner

L'investissement immobilier requiert des compétences multiples : analyse de marché, négociation, montage financier, optimisation fiscale. Se faire accompagner par des professionnels permet d'éviter les erreurs coûteuses et d'accélérer votre montée en compétence.

Un bon outil d'analyse fait gagner des mois de recherche et évite les mauvaises décisions. LyBox agrège les annonces de tous les portails, calcule automatiquement la rentabilité et vous alerte sur les opportunités correspondant à vos critères.

Investir ou acheter sa résidence principale : quelle stratégie choisir ?

La question se pose différemment selon votre situation personnelle et votre localisation. Comparons deux scénarios concrets pour un couple avec 3 500 € de revenus nets mensuels et 30 000 € d'épargne.

Scénario 1 : acheter sa résidence principale à Lyon

Pour un appartement de 50 m² à 5 000 €/m², le prix d'achat atteint 250 000 € (environ 270 000 € frais de notaire inclus). Avec 30 000 € d'apport, le crédit s'élève à 240 000 € sur 25 ans à 3,22 %, soit des mensualités de 1 165 €.

Comme tout propriétaire, plusieurs frais viennent se rajouter (charges de copropriété, entretiens et taxe foncière) pour une estimation de 250 €. Le coût mensuel total atteint 1 415 €.

Sur les 1 165€ de mensualités, une partie vient rembourser le capital et l'autre payé les intérêts :

• Au debut du crédit les intérêts représente 644 €, et l'amortissement 713 €
• Au bout de 10 ans les intérêts représente 378 €, et l'amortissement 979 €.

L'amortissement augmente considérablement au fil des années, pour rentabiliser l'achat d'un residence principale et amortir les frais de notaire il est indispensable d'y vivre 5 ans au minimum.

Sur les 10ans, l'amortissement total sera environ de 101 500€ et on estime une plus value lantente de l'ordre de 60 000 € soit un gain total de 161 500€.

Scénario 2 : rester locataire à Lyon et investir les 30 000 €

Le même couple loue un 50 m² à Lyon pour 800 €/mois et conserve ses 30 000 € pour investir. Deux options s'offrent à lui (voir ci-dessus dans l'article pour les détails du calcul) :

Option A – ETF Monde : les 30 000 € placés en bourse génèrent un gain d'environ 47 800 € après 10 ans (hypothèse de 10 % annuel).

Option B – Immobilier locatif : les 30 000 € servent d'apport pour un bien à 120 000 € dans une ville à fort rendement. Après 10 ans, le gain cumulé atteint environ 85 000 € (capital remboursé + plus-value + cash-flow).

Faut il investir dans l'immobilier ou acheter sa résidence principal ?

Critère	Acheter sa RP à Lyon	Louer + ETF Monde	Louer + Immo locatif
Apport initial	30 000 €	30 000 €	30 000 €
Coût mensuel logement	1 415 € (crédit + charges)	800 € (loyer)	800 € (loyer)
Différence mensuelle vs propriétaire	—	+615 €/mois économisés	+615 €/mois économisés
Économie vs propriétaire sur 10 ans	—	73 800 €	73 800 €
Gains sur investissement	161 500 €	47 800 €	85 000 €
Patrimoine net après 10 ans	161 500 €	121 600 €	158 800 €
Avantages	Sécurité du logement, plus-value potentielle forte en métropole	Liquidité, flexibilité, zéro gestion, économie mensuelle	Effet de levier, revenus passifs, fiscalité optimisable, économie mensuelle
Inconvénients	Capacité d'emprunt bloquée, effort mensuel élevé, immobilisation 5 ans minimum	Volatilité, aucun effet de levier, flat tax 30 %	Gestion locative, risque vacance/impayés

Les deux scénarios RP ou investissement locatif semble equivalement mais :

• Si le locataire investit cette différence de 615€ (plus un éventuel cashflow positif issu de sa location) en ETF (500 €/mois à 10 %/an), il accumule plus de 100 000 € de patrimoine supplémentaire ce qui dépasse l'argement le scénario propriétaire, mais avec une flexibilité totale.
• Si le propriétaire vend sa residence principale avant les 10ans, le capital amorti sera beaucoup plus faible.

Notre conviction : les deux stratégies ne s'opposent pas. Vous pouvez parfaitement louer votre résidence principale dans une grande métropole tout en investissant dans des villes à fort rendement. C'est souvent la combinaison la plus pertinente pour optimiser votre patrimoine global. Pour structurer votre premier investissement locatif, commencer par un petit bien tout en restant locataire permet de limiter les risques et d'apprendre progressivement.