Présentation de Rouen
Rouen est la préfecture de la Seine-Maritime, située sur la Seine, entre Paris et la mer. Ville historique de Normandie, elle se trouve à environ 1h30 de Paris et 1 heure du Havre, avec un centre ancien aux nombreuses maisons à colombages. Avec environ 114100 habitants, la population se maintient à un niveau stable, gage d'un marché résidentiel régulier.
La ville accueille environ 22000 étudiants, soutenus par des établissements tels que Université de Rouen, NEOMA Business School (Rouen), INSA Rouen, ce qui entretient une forte demande sur les logements meublés et les petites surfaces. La ville profite également d'une liaison directe avec Rouen par métro, un atout notable pour les actifs cherchant à concilier mobilité et qualité de vie. L'attractivité touristique régulière contribue à la vitalité commerciale et à la demande en hébergements.
Rouen oppose un centre-ville historique très recherché sur la rive droite, autour de la cathédrale, du Vieux-Marché et des rues piétonnes, à des quartiers plus populaires ou résidentiels sur la rive gauche comme Saint-Sever. Les hauteurs, avec des secteurs comme Jouvenet ou les coteaux, offrent un environnement plus calme et familial, avec une bonne desserte vers le centre, ce qui multiplie les profils de locataires possibles.
Les chiffres clés de Rouen
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.53 % |
|---|---|
| 🎉 Taux d'étudiants | 19.3 % |
| 🚶 Nombre d'habitants | 114 083 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 2 613 € |
Analyse du marché immobilier à Rouen
L'économie locale est significativement influencée par la présence universitaire. Les 22000 étudiants génèrent une activité économique importante et structurent fortement le marché locatif, notamment sur les petites surfaces.
Le prix moyen s'établit à 2 613 €/m², dans une fourchette intermédiaire qui permet différentes stratégies d'investissement. Comptez 2 585 €/m² pour un appartement et 2 863 €/m² pour une maison. Sur cinq ans, les prix sont restés globalement stables, signe d'un marché mature sans forte volatilité. La baisse des prix se poursuit sur la dernière année, confirmant une tendance qui nécessite une analyse prudente.
La rentabilité brute moyenne de 6,5% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. Malgré la présence étudiante, la tension locative reste modérée. Ciblez les quartiers proches des campus pour capter cette demande.
Avec 22000 étudiants et des prix accessibles, Rouen est un terrain idéal pour la colocation. Cette stratégie maximise le rendement tout en répondant à une demande forte sur ce format.
Attention au quartier de Chatelet Lombardie, où les prix sont -34% inférieurs à la moyenne de la ville. Cette décote reflète une attractivité moindre qu'il convient de prendre en compte.
Je me suis installé près de Chatelet Lombardie : les prix étaient attractifs, mais la demande est plus faible. Je loue, mais moins vite que prévu.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Rouen
Estimation des appartements à Rouen
Estimation des maisons à Rouen
Evolution des prix de l'immobilier à Rouen
114 083
Habitants6.53 %
Rentabilité moyenne3.6 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Rouen
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les dernières ventes immobilières à Rouen
Soyez certain de ne manquer aucune annonce, peu importe sur quel site elle est publiée.
Le moteur de recherche LyBox regroupe en direct les annonces de plus de 1500 sites différents !
Opportunités et risques à Rouen
Les opportunités
Rouen cumule plusieurs atouts qui en font un terrain favorable à l'investissement immobilier. Entre dynamique économique, demande locative et accessibilité du marché, les signaux positifs ne manquent pas.
- Bassin étudiant de 22000 personnes. Cette population génère une demande constante et prévisible sur les studios et petites surfaces. La rotation annuelle à chaque rentrée universitaire (septembre) assure un renouvellement régulier des locataires. Les quartiers proches des campus, des bibliothèques universitaires ou bien desservis par les transports en commun (tram, bus) offrent les meilleurs emplacements. Le meublé est particulièrement adapté : les étudiants arrivent souvent sans mobilier et apprécient les logements prêts à habiter. La caution parentale sécurise généralement les dossiers.
- Pôle universitaire structurant (Université de Rouen, NEOMA Business School (Rouen), INSA Rouen). Au-delà des étudiants, les établissements d'enseignement supérieur génèrent une demande locative diversifiée et qualitative. Les enseignants-chercheurs recrutés nationalement cherchent à se loger, souvent en location les premières années. Les doctorants (3-4 ans de thèse), post-doctorants (1-3 ans) et chercheurs invités constituent un vivier de locataires diplômés, solvables et stables. Le personnel administratif et technique complète cette demande. Ces profils privilégient des logements de qualité, proches du campus ou bien desservis.
- Connexion métro vers Rouen : un atout majeur. L'accès direct au réseau de transport urbain de Rouen représente un avantage considérable. Le métro offre une fréquence élevée (toutes les 5-10 minutes), une amplitude horaire large (6h-minuit) et une fiabilité incomparable. Les actifs peuvent rejoindre le centre de Rouen en quelques minutes sans les contraintes de la voiture (stationnement, embouteillages). Cette connexion attire une population de cadres et jeunes actifs solvables, cherchant à profiter des avantages de la métropole tout en bénéficiant de loyers plus accessibles et d'un meilleur cadre de vie.
- Attractivité touristique. Le patrimoine culturel ou naturel génère un flux de visiteurs qui peut être capté via la location courte durée.
Les risques à connaître
Quelques risques méritent d'être soulignés sur le marché de Rouen. Ces points de vigilance doivent être intégrés à votre analyse.
- Baisse récente des prix. Cette correction peut offrir des opportunités, mais peut aussi annoncer une tendance plus durable. Surveillez l'évolution du marché.
- Risque d'extension de l'encadrement. Les villes bien reliées aux grandes métropoles sont de plus en plus concernées. Même si Rouen n'est pas encore visée, anticipez cette éventualité dans vos projections.
- Quartier Chatelet Lombardie à éviter. Les prix y sont environ -34% inférieurs à la moyenne. Cette décote reflète une attractivité moindre pouvant traduire des difficultés structurelles. Analyse fine indispensable avant tout achat dans ce secteur.
Stratégies d’investissement adaptées à Rouen
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Rouen, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
Le studio étudiant : une stratégie accessible et éprouvée
L'investissement en studio étudiant reste l'une des portes d'entrée les plus accessibles de l'immobilier locatif. Le concept est simple : acquérir une petite surface (généralement entre 15 et 30 m²), l'équiper d'un mobilier fonctionnel et la proposer à la location meublée. Cette stratégie séduit par sa lisibilité : un ticket d'entrée modéré (souvent entre 50 000 et 120 000 € selon les villes), une demande locative récurrente calée sur le calendrier universitaire, et une gestion relativement prévisible. La rotation annuelle peut sembler contraignante, mais elle permet d'ajuster les loyers au marché et offre généralement un rendement supérieur à la moyenne. Pour approfondir les mécanismes de cette approche, consultez notre page investir en studio étudiant. À noter : les villes avec une forte population étudiante comme Rouen sont également propices à la colocation, qui peut constituer une alternative ou un complément à cette stratégie.
Rouen concentre environ 22000 étudiants, ce qui en fait un marché locatif étudiant de premier plan. Des établissements comme Université de Rouen, NEOMA Business School (Rouen), INSA Rouen génèrent une demande structurelle année après année. Cette masse critique d'étudiants garantit un renouvellement constant de la demande : chaque rentrée, des milliers de jeunes cherchent à se loger.
Quel bien cibler ? Pour cette stratégie, visez des surfaces de 18 à 28 m² : assez grandes pour être confortables, assez compactes pour rester accessibles. L'emplacement est déterminant : privilégiez les quartiers à moins de 15 minutes à pied des campus ou des stations de transport (notamment le métro vers Rouen). La proximité des commerces, supérettes et restauration rapide est un plus apprécié des étudiants. Côté bien, évitez les rez-de-chaussée (moins sécurisants) et les derniers étages sans ascenseur. Un balcon ou une place de parking peuvent faire la différence, mais ne sont pas essentiels pour ce public. Le budget mobilier tourne généralement autour de 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet et qualitatif.
Rentabilité et fiscalité. Le studio étudiant génère généralement un rendement supérieur aux locations classiques, compensant le turnover annuel par des loyers plus élevés au m². L'exploitation en meublé sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) constitue l'un des principaux atouts de cette stratégie. En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien, le mobilier et les travaux, ce qui neutralise une grande partie des revenus locatifs pendant 8 à 15 ans. Concrètement, vous percevez des loyers mais ne payez que peu ou pas d'impôts dessus.
À qui s'adresse cette stratégie ? Le studio étudiant convient particulièrement aux primo-investisseurs : le ticket d'entrée modéré limite le risque, la demande est sécurisée, et la gestion reste gérable même sans expérience. C'est souvent le premier investissement qui permet de comprendre les mécanismes de l'immobilier locatif avant de passer à des projets plus ambitieux. Les investisseurs expérimentés l'utilisent aussi pour diversifier leur parc ou placer des liquidités sur des actifs simples à gérer.
La colocation : maximiser le rendement d'un grand appartement
La colocation consiste à louer un appartement de grande taille (T3, T4 ou T5) à plusieurs locataires qui partagent les espaces communs (cuisine, salon, salle de bain) tout en disposant chacun de leur chambre privative. Cette configuration permet de démultiplier les revenus locatifs : un T4 loué en colocation génère généralement 30 à 50% de loyer en plus qu'une location classique à une famille. La demande émane principalement des étudiants et des jeunes actifs, deux populations en croissance qui privilégient ce mode de logement pour son accessibilité financière et sa dimension sociale. La contrepartie de ce rendement supérieur est une gestion plus active (rotation, coordination entre colocataires). Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en colocation.
Rouen réunit les conditions idéales pour la colocation : 22000 étudiants en recherche de logement, et des prix qui permettent d'acquérir de grandes surfaces sans exploser le budget. Les établissements comme Université de Rouen, NEOMA Business School (Rouen), INSA Rouen génèrent chaque année une demande de colocations étudiantes. La demande est structurelle : les étudiants cherchent des colocations pour réduire leur budget, et cette tendance s'amplifie avec la hausse du coût de la vie.
Quel bien cibler ? Pour une colocation réussie, visez les appartements de 60 à 100 m² offrant 3 à 5 vraies chambres (minimum 9 m² chacune, idéalement 10-12 m²). La qualité des espaces communs est cruciale : une cuisine assez grande pour cuisiner à plusieurs, un salon convivial, une salle de bain correcte (deux si possible pour les T4-T5). L'emplacement reste clé : proximité des transports (notamment le métro), des universités, des commerces. Évitez les copropriétés hostiles à la colocation (vérifiez le règlement). Le budget travaux pour adapter un appartement (créer une chambre supplémentaire, ajouter une salle d'eau) tourne autour de 500 à 1 000 €/m² selon l'ampleur.
Rentabilité et gestion. La colocation affiche généralement un rendement supérieur de 30 à 60% par rapport à une location classique du même bien. Cette surperformance s'explique par la multiplication des loyers : 3-4 chambres à 350-450 € rapportent plus qu'un loyer unique de 800-1 000 €. C'est une stratégie idéale pour ceux qui cherchent un rendement élevé et acceptent la contrepartie d'une gestion plus active. Le régime LMNP s'applique pleinement et optimise la fiscalité grâce à l'amortissement. Côté gestion, la colocation demande plus d'attention : rotation plus fréquente, coordination entre colocataires, entretien des parties communes. Vous pouvez gérer en direct ou déléguer à une agence spécialisée (8-12% des loyers).
À qui s'adresse cette stratégie ? La colocation convient aux investisseurs prêts à s'impliquer davantage dans la gestion pour obtenir un rendement supérieur. Elle demande plus de travail qu'un studio (sélection des colocataires, coordination, entretien renforcé), mais récompense cet effort par une performance financière nettement meilleure. Les profils adaptés : investisseurs expérimentés cherchant à booster leur rentabilité, ou débutants motivés prêts à apprendre. La connexion à Rouen élargit le vivier de locataires potentiels.
La location classique : la stratégie traditionnelle pour un investissement serein
La location nue (ou location vide) reste la forme la plus classique de l'investissement locatif. Le principe est simple : vous achetez un logement et le louez sans mobilier, le locataire apportant ses propres meubles. Cette approche présente plusieurs avantages structurels : une gestion allégée (pas de mobilier à entretenir ou renouveler), des locataires généralement plus stables (ils s'installent avec leur mobilier, donc pour durer), et des baux de 3 ans minimum qui limitent la rotation. La location nue attire principalement les familles et les actifs installés, des profils souvent solvables et respectueux du logement. Si la fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé (pas d'amortissement), le régime du déficit foncier peut optimiser l'imposition en cas de travaux. Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en location nue.
Rouen attire des actifs qui cherchent à se loger durablement. La connexion métro vers Rouen permet de travailler en métropole tout en habitant une commune plus accessible. Ces profils, généralement en CDI et bien rémunérés, cherchent des logements vides où s'installer avec leur mobilier. La location nue leur correspond parfaitement.
Quel bien cibler ? En location nue, les T2 (40-55 m²) et T3 (55-75 m²) sont les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. Pour les actifs, les T2 bien situés proches du métro répondent à la demande. L'état du bien est important : un logement en bon état se loue plus vite et plus cher.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la simplicité et la sérénité. Pas de mobilier à gérer, des locataires stables, une gestion légère : c'est l'investissement "père de famille" par excellence. Cette stratégie attire aussi les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser (déficit foncier avantageux) ou ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion active du meublé. La demande locale (actifs, familles) assure un bon niveau de locataires potentiels.
Et maintenant ?
Affinez votre étude grâce à nos guides dédiés.
Investir dans un studio
Découvrez pourquoi le studio reste l’un des placements locatifs les plus rentables et comment choisir le bon bien pour optimiser votre rendement.
Lire l'article →
Guide de la colocation
Toutes les clés pour réussir une colocation : rentabilité, réglementation, aménagement et astuces pour attirer des colocataires fiables.
Lire l'article →
Comment louer mieux et plus cher
Les stratégies essentielles pour augmenter vos revenus locatifs, réduire la vacance et valoriser votre logement sans effort superflu.
Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Rouen : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
Explication détaillé en vidéo
Découvrez la vidéo réalisée par LyBox : "Quelle stratégie choisir pour investir en immobilier ? Patrimoine, Cash-flow, Rendement ..."
Lybox, votre allié pour tous vos projets immobilier
Les investisseurs qui utilisent LyBox obtiennent de meilleures rentabilités, trouvent des biens plus vite, et font moins d’erreur.
Démarrer gratuitement →
Essai gratuit 7 jours
Aucune carte requise
Filtrez les annonces immobilières
Comment sélectionner les annonces immobilières rentables rapidement ?
Notre moteur de recherche immobilier vous permet de cibler rapidement les meilleures
opportunités grâce à des filtres puissants et précis pensé par des investisseurs pour des
investisseurs
En tant que véritable agrégateur d’annonces immo, LyBox centralise les offres issues de
centaines de sites pour vous éviter de les consulter une à une.
Affinez vos résultats avec plus de 30 critères disponibles pour filtrer par ville, prix,
rendement, cash-flow, type de bien ou surface et laissez notre agrégateur immobilier détecter
les annonces les plus rentables.
Annonces immobilières urgentes →
Baisses de prix →
Trouvez des bonnes affaires où que vous soyez
Une application pour l’investissement immobilier et la recherche ?
Votre recherche immobilière peut maintenant commencer. Notre agrégateur d’annonces
immobilières
sélectionne pour vous les annonces correspondant à vos critères. Retrouvez les résultats où
que
vous soyez grâce à notre application mobile
LyBox met à votre disposition un agrégateur d'annonces immobilières qui vous permet de
rechercher
les annonces de plus de 1500 sites immobilier en un seul endroit.
Trouvez maintenant votre prochain bien rentable avec le seul outil tout-en-un pour les
investisseurs immobiliers.
Estimation et évolution des prix immobiliers
LyBox utilise les dernières ventes communiquées par les notaires (la base DVF)
pour calculer les prix moyens par m² dans toutes les villes et quartiers de France en fonction
de la typologie de votre bien.
Pour investir dans une ville ou dans un secteur en particulier, il est important de connaître
le marché immobilier de la ville. Grâce à LyBox, vous pouvez analyser rapidement les prix au m²
de la ville et
leur évolution dans le temps. Dans les grandes villes et metropoles, l'analyse des prix
immobiliers
est faite par quartiers et Iris.
Calcul et estimation des loyers
Un investisseur doit essayer d'acheter sous le prix du marché mais doit aussi connaître les loyers que vous pouvez appliquer dans la ville en fonction de l’état et des prestations de votre bien. LyBox analyse des millions d’annonces de locations afin de modéliser les loyers de la ville en fonction du type de bien (appartement ou maison) mais aussi de la typologie (studio, T2, T3, T4, T5 ...) et du mode de location choisi (meublé ou vide).