Présentation de Port-Jérôme-sur-Seine
Port-Jérôme-sur-Seine est une commune de Seine-Maritime située sur la rive droite de la Seine, entre Rouen et Le Havre. Elle est marquée par un important complexe industriel et pétrochimique entouré de quartiers résidentiels. Avec environ 10400 habitants, la population se maintient à un niveau stable, gage d'un marché résidentiel régulier.
La ville profite également d'une liaison directe avec Le Havre par tram, un atout notable pour les actifs cherchant à concilier mobilité et qualité de vie. Le parc immobilier est ici majoritairement composé de maisons individuelles, orientant les stratégies vers ce type de bien ou les petits immeubles de rapport.
Les chiffres clés de Port-Jérôme-sur-Seine
| 💵 Rentabilité moyenne | 6.35 % |
|---|---|
| 🚶 Nombre d'habitants | 10 387 |
| 🏡 Prix moyen au m² | 1 733 € |
Analyse du marché immobilier à Port-Jérôme-sur-Seine
Port-Jérôme-sur-Seine présente un profil de ville moyenne avec une économie diversifiée. Cette configuration offre un marché immobilier équilibré, combinant prix accessibles et demande locative correcte.
Le prix moyen s'établit à 1 733 €/m², dans une fourchette intermédiaire qui permet différentes stratégies d'investissement. Le parc étant dominé par les maisons (1 800 €/m² en moyenne), les appartements restent rares avec un prix moyen de 1 486 €/m². Sur cinq ans, les prix ont progressé modérément, révélant un marché en amélioration progressive sans excès. Le léger recul observé cette année contraste avec la tendance long terme positive. Cette correction peut offrir des points d'entrée intéressants.
La rentabilité brute moyenne de 6,4% se situe dans une zone d'équilibre, permettant différentes stratégies selon vos priorités. La demande locative reste correcte mais varie selon les quartiers. Une analyse fine de l'emplacement est nécessaire.
Port-Jérôme-sur-Seine offre un équilibre parfait pour commencer : prix raisonnables, marché lisible, et gestion simple. Mon premier investissement s’y est passé sans accroc.
Analyse chffiré du marché immobilier et locatif de Port-Jérôme-sur-Seine
Estimation des appartements à Port-Jérôme-sur-Seine
Estimation des maisons à Port-Jérôme-sur-Seine
Evolution des prix de l'immobilier à Port-Jérôme-sur-Seine
10 387
Habitants6.35 %
Rentabilité moyenne4.8 ans
Ancienneté des locatairesAnalyse des loyers à Port-Jérôme-sur-Seine
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
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Opportunités et risques à Port-Jérôme-sur-Seine
Les opportunités
Port-Jérôme-sur-Seine présente quelques atouts qui peuvent renforcer l'intérêt d'un investissement immobilier. Ces leviers, bien identifiés, permettent de mieux calibrer sa stratégie.
- Évolution modérée mais positive des prix. Cette stabilité traduit un marché sain, sans excès spéculatif, qui rassure sur la capacité à maintenir sa valeur dans le temps.
- Connexion tram vers Le Havre : un atout majeur. L'accès direct au réseau de transport urbain de Le Havre représente un avantage considérable. Le tram offre une fréquence élevée (toutes les 5-10 minutes), une amplitude horaire large (6h-minuit) et une fiabilité incomparable. Les actifs peuvent rejoindre le centre de Le Havre en quelques minutes sans les contraintes de la voiture (stationnement, embouteillages). Cette connexion attire une population de cadres et jeunes actifs solvables, cherchant à profiter des avantages de la métropole tout en bénéficiant de loyers plus accessibles et d'un meilleur cadre de vie.
Les risques à connaître
Le marché de Port-Jérôme-sur-Seine présente peu de risques majeurs, mais quelques éléments méritent tout de même votre attention.
- Baisse récente des prix. Cette correction peut offrir des opportunités, mais peut aussi annoncer une tendance plus durable. Surveillez l'évolution du marché.
- Risque d'extension de l'encadrement. Les villes bien reliées aux grandes métropoles sont de plus en plus concernées. Même si Port-Jérôme-sur-Seine n'est pas encore visée, anticipez cette éventualité dans vos projections.
Stratégies d’investissement adaptées à Port-Jérôme-sur-Seine
Chaque marché immobilier a ses spécificités. À Port-Jérôme-sur-Seine, plusieurs approches d'investissement peuvent s'avérer pertinentes selon votre profil, votre budget et vos objectifs. Voici les stratégies que nous avons identifiées comme les plus adaptées aux caractéristiques locales.
Location familiale : cibler les ménages avec enfants
La stratégie familiale cible les ménages avec enfants, une population aux caractéristiques particulièrement intéressantes pour l'investisseur. Les familles sont des locataires stables : une fois installées (école des enfants, habitudes de vie), elles restent en moyenne 4 à 6 ans dans le même logement, contre 2-3 ans pour les jeunes actifs. Elles sont généralement solvables (deux revenus, stabilité professionnelle) et soigneuses du logement (investissement dans un cadre de vie durable). Cette stratégie vise les maisons avec jardin ou les grands appartements (T4-T5) dans des communes attractives pour les familles : bonnes écoles, commerces, transports, cadre de vie agréable. Pour aller plus loin, consultez notre page investir dans une maison locative.
Port-Jérôme-sur-Seine attire les familles grâce à sa connexion vers Le Havre (tram). Les ménages travaillant en métropole mais cherchant un cadre de vie familial (espace, jardin, écoles) se tournent naturellement vers les communes bien desservies. Le parc de maisons répond parfaitement à cette demande.
Quel bien cibler ? Pour attirer les familles, visez les maisons avec jardin (3-4 chambres, 90-130 m²) ou les grands appartements (T4-T5) dans des quartiers résidentiels. Les critères des familles : proximité des écoles, espaces verts, sécurité du quartier, stationnement. Un jardin, même petit, est un atout majeur. Port-Jérôme-sur-Seine offre ce type de biens. L'état du bien compte : les familles veulent s'installer dans un logement propre et fonctionnel.
Rentabilité et stabilité. La stratégie familiale offre généralement un rendement légèrement inférieur à la moyenne du marché local, mais cette différence est largement compensée par la stabilité exceptionnelle des locataires. Les familles restent 4-6 ans en moyenne, contre 2-3 ans pour d'autres profils. Cette faible rotation réduit les frais de vacance et de remise en état. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des périodes vides et des frais de relocation évités) peut égaler voire dépasser celui de stratégies plus dynamiques. Les familles à deux revenus offrent des garanties de solvabilité solides. La location nue convient bien à ce public qui s'installe avec ses meubles.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location familiale convient aux investisseurs qui privilégient la tranquillité sur le rendement maximal. Profils prudents, investisseurs de long terme, personnes souhaitant une gestion légère : cette stratégie répond à leurs attentes. Elle fonctionne particulièrement bien dans les communes attractives pour les familles, notamment celles connectées à Le Havre.
La location classique : la stratégie traditionnelle pour un investissement serein
La location nue (ou location vide) reste la forme la plus classique de l'investissement locatif. Le principe est simple : vous achetez un logement et le louez sans mobilier, le locataire apportant ses propres meubles. Cette approche présente plusieurs avantages structurels : une gestion allégée (pas de mobilier à entretenir ou renouveler), des locataires généralement plus stables (ils s'installent avec leur mobilier, donc pour durer), et des baux de 3 ans minimum qui limitent la rotation. La location nue attire principalement les familles et les actifs installés, des profils souvent solvables et respectueux du logement. Si la fiscalité est moins avantageuse qu'en meublé (pas d'amortissement), le régime du déficit foncier peut optimiser l'imposition en cas de travaux. Pour approfondir cette approche, consultez notre page investir en location nue.
Port-Jérôme-sur-Seine présente un profil idéal pour la location nue : la connexion vers Le Havre attire des actifs qui cherchent à s'installer durablement, tandis que le parc de maisons séduit les familles. Ces deux populations recherchent des logements vides où s'installer avec leur mobilier.
Quel bien cibler ? En location nue, les T2 (40-55 m²) et T3 (55-75 m²) sont les typologies les plus demandées et les plus faciles à louer. Pour les familles de Port-Jérôme-sur-Seine, les T3-T4 voire les maisons sont particulièrement adaptés. Pour les actifs, les T2 bien situés proches du tram répondent à la demande. L'état du bien est important : un logement en bon état se loue plus vite et plus cher.
Rentabilité et fiscalité. La location nue génère des loyers légèrement inférieurs au meublé (10-15% de moins), mais la faible rotation compense en partie cette différence. Sur la durée, le rendement réel (en tenant compte des vacances évitées et des frais de relocation économisés) se rapproche souvent du meublé. Fiscalement, les revenus sont déclarés en revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30%) si revenus < 15 000 €, ou régime réel (déduction des charges réelles). Le déficit foncier, créé par des travaux, est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, réduisant l'imposition globale. Cette optimisation est intéressante pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
À qui s'adresse cette stratégie ? La location nue convient aux investisseurs qui privilégient la simplicité et la sérénité. Pas de mobilier à gérer, des locataires stables, une gestion légère : c'est l'investissement "père de famille" par excellence. Cette stratégie attire aussi les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser (déficit foncier avantageux) ou ceux qui ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion active du meublé. La demande locale (actifs, familles) assure un bon niveau de locataires potentiels.
Le studio étudiant : une stratégie accessible et éprouvée
L'investissement en studio étudiant reste l'une des portes d'entrée les plus accessibles de l'immobilier locatif. Le concept est simple : acquérir une petite surface (généralement entre 15 et 30 m²), l'équiper d'un mobilier fonctionnel et la proposer à la location meublée. Cette stratégie séduit par sa lisibilité : un ticket d'entrée modéré (souvent entre 50 000 et 120 000 € selon les villes), une demande locative récurrente calée sur le calendrier universitaire, et une gestion relativement prévisible. La rotation annuelle peut sembler contraignante, mais elle permet d'ajuster les loyers au marché et offre généralement un rendement supérieur à la moyenne. Pour approfondir les mécanismes de cette approche, consultez notre page investir en studio étudiant.
Port-Jérôme-sur-Seine bénéficie d'un atout majeur pour cette stratégie : sa connexion directe à Le Havre via le tram. Cette liaison rapide permet aux étudiants de Le Havre de s'installer ici tout en rejoignant leurs campus en quelques minutes. Les loyers, généralement 20 à 40% inférieurs à ceux de la métropole, attirent les étudiants au budget serré. Pour l'investisseur, c'est l'opportunité de capter la demande étudiante métropolitaine à des prix d'acquisition bien plus accessibles. Les quartiers proches de la station tram sont particulièrement recherchés : privilégiez les biens situés à moins de 10 minutes à pied.
Quel bien cibler ? Pour cette stratégie, visez des surfaces de 18 à 28 m² : assez grandes pour être confortables, assez compactes pour rester accessibles. L'emplacement est déterminant : privilégiez les quartiers à moins de 15 minutes à pied des campus ou des stations de transport (notamment le tram vers Le Havre). La proximité des commerces, supérettes et restauration rapide est un plus apprécié des étudiants. Côté bien, évitez les rez-de-chaussée (moins sécurisants) et les derniers étages sans ascenseur. Un balcon ou une place de parking peuvent faire la différence, mais ne sont pas essentiels pour ce public. Le budget mobilier tourne généralement autour de 2 500 à 4 500 € pour un équipement complet et qualitatif.
Rentabilité et fiscalité. Le studio étudiant génère généralement un rendement supérieur aux locations classiques, compensant le turnover annuel par des loyers plus élevés au m². L'exploitation en meublé sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) constitue l'un des principaux atouts de cette stratégie. En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien, le mobilier et les travaux, ce qui neutralise une grande partie des revenus locatifs pendant 8 à 15 ans. Concrètement, vous percevez des loyers mais ne payez que peu ou pas d'impôts dessus.
À qui s'adresse cette stratégie ? Le studio étudiant convient particulièrement aux primo-investisseurs : le ticket d'entrée modéré limite le risque, la demande est sécurisée, et la gestion reste gérable même sans expérience. C'est souvent le premier investissement qui permet de comprendre les mécanismes de l'immobilier locatif avant de passer à des projets plus ambitieux. Les investisseurs expérimentés l'utilisent aussi pour diversifier leur parc ou placer des liquidités sur des actifs simples à gérer. La situation de Port-Jérôme-sur-Seine, connectée à Le Havre par tram, en fait un choix judicieux pour capter la demande étudiante métropolitaine sans subir les prix du centre-ville.
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Lire l'article →Ces recommandations sont basées sur l'analyse des données actuelles du marché de Port-Jérôme-sur-Seine : prix au m², tension locative, profil de la population, dynamique démographique. Elles reflètent les stratégies qui nous semblent les plus cohérentes avec ces caractéristiques. Pour autant, chaque projet d'investissement est unique et dépend de nombreux facteurs personnels : votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, votre disponibilité pour la gestion, vos objectifs à court ou long terme. D'autres stratégies que celles présentées ici peuvent parfaitement convenir à votre situation. Nous vous encourageons à approfondir votre analyse, à visiter les biens sur place, et à vous entourer de professionnels (comptable, notaire, agent immobilier local) avant de vous engager.
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