Le dictionnaire de l'immobilier

Lexique

Rendement brut

Le rendement brut d’une opération immobilière est le rapport entre ce que rapporte le projet chaque année (sans déduire les charges d’exploitations), par rapport à ce qu’il a couté dans sa totalité.

Rendement brut =
12 * Loyer mensuel / Prix achat + Frais de notaire + Travaux + Frais bancaires

C’est un indicateur efficace pour comparer les biens entre eux mais il ne représente pas le rendement final que va récupérer l’investisseur.

Rendement net

Contrairement au Rendement brut, Le rendement net prend en compte toutes les charges que le propriétaire doit payer de sa poche pour exploiter un bien immobilier, voici les charges principales à prendre en compte :

Rendement net =
12 * Loyer mensuel - Charges annuelles / Prix achat + Frais de notaire + Travaux + Frais bancaires

Le rendement net est plus précis que le Rendement brut mais attention, il ne prend pas en compte la fiscalité choisie (Location nue, Meublé, SCI …), ni votre situation personnelle.
Lorsque vous utilisez LyBox, le rendement net est automatiquement recalculé lorsque vous ajoutez des charges dans les cases correspondantes ! Vous êtes surs de ne plus vous tromper ! 😊

Rendement net d’impôts (ou net net)

Le rendement net d’impôts se calcul de la même façon que le rendement net, mais en rajoutant les impôts que vous allez payer tous les ans pour ce projet.

Rendement net net =
12 * Loyer mensuel - Charges annuelles - Impôts annuel / Prix achat + Frais de notaire + Travaux + Frais bancaires

C’est le rendement que l’investisseur va réellement toucher pour son projet immobilier.
Attention, le montant des impôts peut varier fortement d’une année sur l’autre (lorsqu’il n’y a plus de travaux à déduire, plus d’amortissement à constater …), le rendement net ne sera donc pas le même tous les ans !

Cash-Flow

Le Cash-Flow avant impôts représente le montant de cash qu’il reste à la fin de l’année (ou du moins) une fois que l’investisseur a reçu les loyers, payé ses charges et son crédit.

Cash-Flow avant impôts = 12 * Loyer mensuel - Charges annuelles - 12 * Mensualités

Le Cash-Flow après impôts va, lui, dépendre du mode d’exploitation du bien et prendre en compte les impôts payés chaque année.

Cash-Flow après impôts = 12 * Loyer mensuel - Charges annuelles - 12 * Mensualités - Impôts

Le cash-flow dépend beaucoup de la maturité du crédit et de l’apport qui a été mis, il n’est pas uniquement lié au rendement du projet.
Lorsque vous utilisez LyBox, le Cash-Flow avant impôt est automatiquement recalculé lorsque vous ajoutez des charges dans les cases correspondantes ! Vous êtes surs de ne plus vous tromper ! 😊

Taux de couverture

Le taux de couverture est le rapport entre les loyers et la mensualité du projet.

Taux de couverture =
Mensualité / Loyer mensuel

En général les banques ne comptent que 70% (parfois 80% si vous avez souscrit à une Garantie Loyer Impayés « GLI ») de vos loyers dans le calcul du taux d’endettement (pour prendre en compte les frais d’exploitation, la vacance locative, les imprévus, etc…)
Il faut donc que votre taux de couverture soit inférieur à 70% pour que votre projet s'autofinance aux yeux de votre banque !

Taxe foncière

La taxe foncière (ou impôt foncier) fait partie des impôts locaux qui sont perçus par les collectivités territoriales. La taxe foncière doit être payées par tous les propriétaires d’un bien immobilier quels qu’ils soient. Elle est souvent accompagnée de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
A noter, même si la taxe foncière doit être payée par le propriétaire (dans le cas d’un bail d’habitation), il est en droit de faire payer la TEOM à son locataire en l’incluant dans les charges.
De plus, dans le cas d’une location par un bail commercial, le paiement de la taxe foncière peut être assumé en partie par le locataire du local et non pas le propriétaire.

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, un propriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. L’assurance propriétaire non occupant est donc obligatoire et permet également de protéger le propriétaire dans les cas suivants :

  • L’assurance habitation du locataire peut être insuffisante en cas de sinistre important et le locataire n’est pas en mesure de payer lui-même les réparations.
  • Le logement est assuré même pendant les périodes de vacances locatives ou de transitions entre deux locataires.
  • De plus, si vous êtes propriétaire d’un immeuble dans son intégralité, l’assurance PNO permettra de couvrir les sinistres dans les parties communes, qui ne sont pas couverts par les assurances des locataires.

Garantie Loyers Impayés (GLI)

La Garantie Loyers impayés est une assurance qui permet au propriétaire de se couvrir en cas d’impayé et de dégradation de la part du locataire. Elle indemnise le propriétaire lorsqu’il ne reçoit pas le loyer de la part du locataire et prend également en charge les éventuels frais de justice à engager contre le mauvais payeur.
Attention, les assureurs ne vont pas assurer n’importe quel locataire avec la GLI. Ils vont refuser les « mauvais dossiers » et assurer uniquement les locataires solvables, en général avec des revenus d’au moins trois fois le montant du loyer.
Pensez également à vérifier les délais de carence de votre GLI. En effet, si un impayé survient, la GLI peut choisir de ne pas vous rembourser les trois premiers mois par exemple, c’est la période de carence.
Le coût d’une Garantie Loyers Impayés varie entre 2% et 4% du montant du loyer.

Gestion en agence

Lorsque vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même de vos locataires, soit pour gagner du temps soit parce que le bien est trop éloigné de votre domicile, vous pouvez mandater une agence immobilière pour s’en occuper à votre place. L’agence aura pour rôle d’être le premier interlocuteur avec le locataire, de réceptionner les loyers, d’envoyer les quittances, de gérer des réparations (en accord avec le propriétaire). Le coût de la gestion est d’environ 6% à 8% du montant des loyers hors charges.

Vous avez également la possibilité, en plus de la gestion, de déléguer la recherche de locataire et les états des lieux d’entrée et de sortie. C’est souvent le plus important lorsque le bien se trouve loin de son lieu de résidence. Pour ce service, les agences facturent en général 2 mois de loyer à chaque état des lieux d’entrée (1 mois pour le propriétaire et 1 mois pour le locataire). Il n’y a pas de facturation supplémentaire pour l’état des lieux de sortie.

Tranche Marginale d’Imposition (TMI)

Dans le système fiscal français, le calcul de l’impôt sur le revenu se fait par tranche. C’est-à-dire que le premier euro que vous gagnez sera moins taxé que le dernier, selon un système de tranches. Le tableau ci-dessous donne les nouvelles tranches à partir de 2020 et les taux d’imposition associés :

Tranche d’imposition Revenu imposable à partir de 2020 Taux d’imposition
Tranche 1 Jusqu’à 10 064 € 0%
Tranche 2 De 10 065 € à 25 659 € 11 %
Tranche 3 De 25 660 € à 73 369 € 30 %
Tranche 4 De 73 370 € à 157 806 € 41 %
Tranche 5 Au-dessus de 157 807 € 45 %

Par exemple, si Paul touche un salaire de 30.000€ net imposable pendant l’année 2020, il devra payer :

  • 0% pour les premiers 10.064€ gagnés dans la tranche 1, soit 0€
  • 11% pour les 15.994€ suivant (25.659€ - 10.065€) dans la tranche 2, soit 1715,34€
  • 30% pour les 4.340€ suivant (30.000€ - 25.660€) dans la tranche 3, soit 1302€

Ce qui fait un total de 3.017,34€ d’impôts sur le revenu à payer.
Maintenant, Paul fait un investissement locatif, qui rapporte un revenu imposable (après déduction des charges) de 10.000€ par an.
Les 10.000€ vont venir se rajouter aux 30.000€ du salaire de Paul et vont aller directement en tranche 3. Le nouveau revenu global de Paul est donc de 40.000€, il va payer 6.017,34€ d’impôts selon le calcul précédent. L’investissement locatif de Paul lui fait donc payer 3.000€ d’impôts supplémentaires.

Frais de notaire

Ce que l'on appelle couramment les frais de notaire, sont en réalité des frais d'acquisition composés de plusieurs postes :

  • Les émoluments du notaire (La rémunération du notaire)
  • Les droits de mutation
  • Les émoluments de formalités et frais divers
  • La contribution de sécurité immobilière

Les frais sont proportionnels au prix d'achat de votre bien.
Pour un logement ancien, les frais sont compris entre 8% et 9% du prix de vente. Dans notre application nous utilisons une valeur à 8.5%
Pour un logement neuf, vous pouvez bénéficier de frais reduits, généralement entre 2 et 3%.

Capitalisation (ou Amortissement) annuelle moyenne

Lors d’un achat avec un crédit immobilier, l’acheteur va payer tous les mois à la banque une mensualité pour le remboursement de ce crédit. Cette mensualité peut être coupée en 2 composantes :

  • Le remboursement du capital, qui est le vrai remboursement de la somme empruntée
  • Le paiement des intérêts d’emprunts, qui sont récupérés par la banque et ne participe pas au remboursement du prêt

La plupart des crédits immobiliers Français sont à mensualité fixe, pour autant la proportion entre le remboursement du capital et le paiement des intérêts à l’intérieur de la mensualité varie dans le temps.
Il est donc utile de calculer la capitalisation annuelle moyenne, qui représente le montant moyen de remboursement de capital effectué chaque année.

Capitalisation annuelle moyenne =
Capital emprunté / Maturité du crédit en années

Plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession, le prix net auquel vous allez vendre un bien immobilier et le prix d’acquisition, c’est-à-dire le prix que vous a couté le projet immobilier au total, en prenant en compte le prix d’achat, les frais de notaires, les travaux et les frais bancaires. Cette plus-value ne prend pas en compte l’imposition sur la plus-value si il doit y en avoir une.

Tension locative

La tension locative mesure, sur un secteur ou sur une ville donnée, l’équilibre entre le nombre de locataires en recherche d’un logement et le nombre d’appartements ou de maisons disponibles à la location. Lorsque la tension locative est très élevée, cela signifie qu’il y a sur le marché beaucoup plus de locataires potentiels que de logements disponibles à la location, ce qui est à l’avantage des propriétaires (typique dans les grande villes : Paris, Lyon … ). En revanche, lorsque la tension locative est faible, cela signifie qu’il y a plus de logements disponibles à la location que de locataires potentiels, ce qui est à l’avantage des locataires (typique dans des villes plus petites ou en perte d’attractivité)

Ancienneté des locataires

Cette ancienneté représente la durée moyenne durant laquelle un locataire va rester dans son appartement. En général, il est préférable d’investir dans des secteurs ou les locataires restent longtemps dans leur logement, ce qui facilite la gestion. L’ancienneté des locataires est en général plus faible dans les grandes villes que dans les moyennes et petites villes.

Valeur Actuelle Nette (VAN)

La VAN est in indicateur financier de la rentabilité d’un projet d’investissement. Cela s’applique à l’immobilier mais aussi à d’autres projets d’investissement. La VAN consiste à analyser les Cash-flow futurs de l’investissement et d’ajuster leur valeur en fonction de la date à laquelle le cash-flow va être reçu.
En effet, 100€ aujourd’hui n’ont pas la même valeur que 100€ dans 1 an, parce que 100% aujourd’hui peuvent être placés sans risque à un taux de 2% (assurance vie par exemple) et nous aurons donc 102€ dans 1 an, on trouve dans l’équivalence entre 100€ aujourd’hui et 102€ dans un an. En faisant le calcul inverse, on trouve qu’il nous faut 98,04€ aujourd’hui pour avoir 100€ dans 1 an. En finance, on appelle cette méthode « l’actualisation », elle consiste à prendre en compte le fait que l’argent perd de la valeur au fil du temps.

Si l’on revient sur le cas d’un achat immobilier, la VAN va analyser tous les cash-flows du projet :

  • A l’achat (frais bancaires, apport …)
  • Durant la détention du bien (le cash-flow positif ou négatif de l’investissement)
  • A la vente

Tous ces Cash-flows sont ensuite actualisés et additionnés pour obtenir la valeur actuelle nette selon la formule suivante :

$$ VAN = \sum_{t=0}^{M} \frac{CF_t}{(1+r)^t} $$

Avec :

  • t : La période en cours (le mois pour un investissement immobilier)
  • M : La maturité en mois de l’investissement
  • CF : Le flux de trésorerie durant la période t
  • r : Le taux d’actualisation choisi

Le taux d’actualisation choisi a un impact sur la VAN et il doit être choisi en fonction du projet. Dans le simulateur de fiscalité LyBox, nous avons un taux de 2%, qui correspond à un rendement moyen en assurance vie. La VAN va donc vous donner la valeur ajoutée de votre placement immobilier par rapport à un placement en assurance vie.

Taux de Rendement Interne (TRI)

Le taux de rendement interne est également un indicateur de rentabilité d’un investissement, immobilier ou non. Le TRI est très lié à la Valeur actuelle nette (VAN) car il se calcule comme le taux d’actualisation qui permet d’annuler la VAN. En général, il s’applique pour un projet avec un premier investissement au départ (flux de trésorerie négatif) suivi de plusieurs flux de trésoreries positifs. Le TRI est la solution de l’équation suivante :

$$ VAN = 0 = \sum_{t=0}^{M} \frac{CF_t}{(1+TRI)^t} $$

En isolant l’investissement de départ (ie le CF en 0) on obtient :

$$ VAN = 0 = \sum_{t=1}^{M} \frac{CF_t}{(1+TRI)^t} + I$$

Cela revient à dire que :

$$ -I = \sum_{t=1}^{M} \frac{CF_t}{(1+TRI)^t}$$

L’investissement initial I est en général négatif. Le TRI correspond donc au taux qu’il est nécessaire d’avoir pour que notre investissement initial soit égal à la valeur actualisée des cash-flows futurs de l’investissement, il est interprété comme une rentabilité globale sur un projet.

Quelle est la différence entre le rendement et le TRI de mon investissement immobilier ?
Il y a 2 principales différences entre ces 2 indicateurs :

  • Le rendement d’un achat immobilier est annuel, variable dans le temps, il ne regarde pas le projet dans son ensemble mais plutôt année par année, sans prise en compte de la revente du bien. Le TRI en revanche, est un taux unique pour tout le projet et il intègre le prix de revente.
  • Le rendement mesure si l’actif (le bien immobilier) est rentable, alors que le TRI mesure si l’investissement (l’argent investi) est rentable. En particulier, l’apport qui est mis dans un projet immobilier n’a pas d’impact sur son rendement, mais est essentiel pour le TRI

Attention : Effet de levier et Taux de Rendement Interne
Soyez vigilant lors de l’interprétation d’un TRI en investissement immobilier, car cette catégorie d’investissement permet de faire des leviers énormes (voir infini, si 0€ d’apport) et le TRI peut donc prendre des valeurs peu cohérentes.
Imaginez un projet ou vous investissez seulement 1000€ de frais de dossier, qui rapporte tous les ans 10.000€ net pendant 10 ans et 100.000€ net à la revente. Le TRI dépasse le 100% dans ce cas, ce qui est assez peu interprétable. C’est le problème du calcul du TRI avec des investissements à levier, c’est pourquoi le simulateur LyBox n’affiche pas de valeur de TRI lorsque les valeurs sont trop élevées, donc plus interprétables

Enrichissement sur un projet immobilier

L’enrichissement est semblable à la valeur actuelle nette, mais en version simplifié. Il n’y a pas d’actualisation des flux de trésorerie, ni de prise en compte de l’investissement initial. L’enrichissement nous indique simplement le montant brut que nous fait gagner (ou perdre) un projet immobilier.

On distingue 2 façons de calculer l’enrichissement :

  • Pendant la durée de vie du projet : l’enrichissement correspond à la somme entre la trésorerie cumulée grâce au cash-flow et le capital remboursé sur le prêt
  • En fin de projet, une fois le bien vendu : On intègre le prix de vente réel ainsi que les différents frais (impôts sur la plus-value, indemnités de remboursements anticipés, remboursement du prêt … ) pour calculer le montant total qu’a rapporté le projet

Téléchargez l'extension gratuite: Essayez le simulateur en ligne: