Le rendement brut d’une opération immobilière est le rapport entre ce que rapporte le projet
chaque année (sans déduire les charges d’exploitations), par rapport à ce qu’il a couté dans sa
totalité.
C’est un indicateur efficace pour comparer les biens entre eux mais il ne représente pas le rendement final que va récupérer l’investisseur.
Contrairement au Rendement brut, Le rendement net prend en compte toutes les charges que le propriétaire doit payer de sa poche pour exploiter un bien immobilier, voici les charges principales à prendre en compte :
Le rendement net est plus précis que le Rendement
brut mais attention, il ne prend pas en
compte la fiscalité choisie (Location nue, Meublé, SCI …), ni votre situation
personnelle.
Lorsque vous utilisez LyBox, le rendement net est automatiquement recalculé lorsque vous
ajoutez des charges dans les cases correspondantes ! Vous êtes surs de ne plus vous
tromper ! 😊
Le rendement net d’impôts se calcul de la même façon que le rendement net, mais en rajoutant les impôts que vous allez payer tous les ans pour ce projet.
C’est le rendement que l’investisseur va réellement toucher pour son projet immobilier.
Attention, le montant des impôts peut varier fortement d’une année sur l’autre (lorsqu’il
n’y a plus de travaux à déduire, plus d’amortissement à constater …), le rendement net
ne sera donc pas le même tous les ans !
Le Cash-Flow avant impôts représente le montant de cash qu’il reste à la fin de l’année (ou du moins) une fois que l’investisseur a reçu les loyers, payé ses charges et son crédit.
Le Cash-Flow après impôts va, lui, dépendre du mode d’exploitation du bien et prendre en compte les impôts payés chaque année.
Le cash-flow dépend beaucoup de la maturité du crédit et de l’apport qui a été mis, il n’est
pas uniquement lié au rendement du projet.
Lorsque vous utilisez LyBox, le Cash-Flow avant impôt est automatiquement recalculé lorsque
vous ajoutez des charges dans les cases correspondantes ! Vous êtes surs de ne plus vous
tromper ! 😊
Le taux de couverture est le rapport entre les loyers et la mensualité du projet.
En général les banques ne comptent que 70% (parfois 80% si vous avez souscrit à une Garantie
Loyer Impayés « GLI ») de vos loyers dans le calcul du taux d’endettement (pour prendre en
compte les frais d’exploitation, la vacance locative, les imprévus, etc…)
Il faut donc que votre taux de couverture soit inférieur à 70% pour que votre projet
s'autofinance aux yeux de votre banque !
La taxe foncière (ou impôt foncier) fait partie des impôts locaux qui sont perçus par les
collectivités territoriales. La taxe foncière doit être payées par tous les propriétaires
d’un bien immobilier quels qu’ils soient. Elle est souvent accompagnée de la taxe d'enlèvement
des ordures ménagères (TEOM).
A noter, même si la taxe foncière doit être payée par le propriétaire (dans le cas d’un
bail d’habitation), il est en droit de faire payer la TEOM à son locataire en l’incluant
dans les charges.
De plus, dans le cas d’une location par un bail commercial, le paiement de la taxe foncière
peut être assumé en partie par le locataire du local et non pas le propriétaire.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, un propriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. L’assurance propriétaire non occupant est donc obligatoire et permet également de protéger le propriétaire dans les cas suivants :
La Garantie Loyers impayés est une assurance qui permet au propriétaire de se couvrir en cas
d’impayé et de dégradation de la part du locataire. Elle indemnise le propriétaire
lorsqu’il ne reçoit pas le loyer de la part du locataire et prend également en charge
les éventuels frais de justice à engager contre le mauvais payeur.
Attention, les assureurs ne vont pas assurer n’importe quel locataire avec la GLI. Ils vont
refuser les « mauvais dossiers » et assurer uniquement les locataires solvables, en général
avec des revenus d’au moins trois fois le montant du loyer.
Pensez également à vérifier les délais de carence de votre GLI. En effet, si un impayé
survient, la GLI peut choisir de ne pas vous rembourser les trois premiers mois par exemple,
c’est la période de carence.
Le coût d’une Garantie Loyers Impayés varie entre 2% et 4% du montant du loyer.
Lorsque vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même de vos locataires, soit pour gagner du temps soit parce que le bien est trop éloigné de votre domicile, vous pouvez mandater une agence immobilière pour s’en occuper à votre place. L’agence aura pour rôle d’être le premier interlocuteur avec le locataire, de réceptionner les loyers, d’envoyer les quittances, de gérer des réparations (en accord avec le propriétaire). Le coût de la gestion est d’environ 6% à 8% du montant des loyers hors charges.
Vous avez également la possibilité, en plus de la gestion, de déléguer la recherche de locataire et les états des lieux d’entrée et de sortie. C’est souvent le plus important lorsque le bien se trouve loin de son lieu de résidence. Pour ce service, les agences facturent en général 2 mois de loyer à chaque état des lieux d’entrée (1 mois pour le propriétaire et 1 mois pour le locataire). Il n’y a pas de facturation supplémentaire pour l’état des lieux de sortie.
Dans le système fiscal français, le calcul de l’impôt sur le revenu se fait par tranche. C’est-à-dire que le premier euro que vous gagnez sera moins taxé que le dernier, selon un système de tranches. Le tableau ci-dessous donne les nouvelles tranches à partir de 2020 et les taux d’imposition associés :
Tranche d’imposition | Revenu imposable à partir de 2020 | Taux d’imposition |
---|---|---|
Tranche 1 | Jusqu’à 10 064 € | 0% |
Tranche 2 | De 10 065 € à 25 659 € | 11 % |
Tranche 3 | De 25 660 € à 73 369 € | 30 % |
Tranche 4 | De 73 370 € à 157 806 € | 41 % |
Tranche 5 | Au-dessus de 157 807 € | 45 % |
Par exemple, si Paul touche un salaire de 30.000€ net imposable pendant l’année 2020, il devra payer :
Ce qui fait un total de 3.017,34€ d’impôts sur le revenu à payer.
Maintenant, Paul fait un investissement locatif, qui rapporte un revenu imposable (après
déduction des charges) de 10.000€ par an.
Les 10.000€ vont venir se rajouter aux 30.000€ du salaire de Paul et vont aller directement
en tranche 3. Le nouveau revenu global de Paul est donc de 40.000€, il va payer 6.017,34€
d’impôts selon le calcul précédent. L’investissement locatif de Paul lui fait donc payer 3.000€
d’impôts supplémentaires.
Ce que l'on appelle couramment les frais de notaire, sont en réalité des frais d'acquisition composés de plusieurs postes :
Les frais sont proportionnels au prix d'achat de votre bien.
Pour un logement ancien, les frais sont compris entre 8% et 9% du prix de vente. Dans notre
application nous utilisons une valeur à 8.5%
Pour un logement neuf, vous pouvez bénéficier de frais reduits, généralement entre 2 et 3%.