Le dictionnaire de l'immobilier

Lexique

Rendement brut

Le rendement brut d’une opération immobilière est le rapport entre ce que rapporte le projet chaque année (sans déduire les charges d’exploitations), par rapport à ce qu’il a couté dans sa totalité.

Rendement brut =
12 * Loyer mensuel / Prix achat + Frais de notaire + Travaux + Frais bancaires

C’est un indicateur efficace pour comparer les biens entre eux mais il ne représente pas le rendement final que va récupérer l’investisseur.

Rendement net

Contrairement au Rendement brut, Le rendement net prend en compte toutes les charges que le propriétaire doit payer de sa poche pour exploiter un bien immobilier, voici les charges principales à prendre en compte :

Rendement net =
12 * Loyer mensuel - Charges annuelles / Prix achat + Frais de notaire + Travaux + Frais bancaires

Le rendement net est plus précis que le Rendement brut mais attention, il ne prend pas en compte la fiscalité choisie (Location nue, Meublé, SCI …), ni votre situation personnelle.
Lorsque vous utilisez LyBox, le rendement net est automatiquement recalculé lorsque vous ajoutez des charges dans les cases correspondantes ! Vous êtes surs de ne plus vous tromper ! 😊

Rendement net d’impôts (ou net net)

Le rendement net d’impôts se calcul de la même façon que le rendement net, mais en rajoutant les impôts que vous allez payer tous les ans pour ce projet.

Rendement net net =
12 * Loyer mensuel - Charges annuelles - Impôts annuel / Prix achat + Frais de notaire + Travaux + Frais bancaires

C’est le rendement que l’investisseur va réellement toucher pour son projet immobilier.
Attention, le montant des impôts peut varier fortement d’une année sur l’autre (lorsqu’il n’y a plus de travaux à déduire, plus d’amortissement à constater …), le rendement net ne sera donc pas le même tous les ans !

Cash-Flow

Le Cash-Flow avant impôts représente le montant de cash qu’il reste à la fin de l’année (ou du moins) une fois que l’investisseur a reçu les loyers, payé ses charges et son crédit.

Cash-Flow avant impôts = 12 * Loyer mensuel - Charges annuelles - 12 * Mensualités

Le Cash-Flow après impôts va, lui, dépendre du mode d’exploitation du bien et prendre en compte les impôts payés chaque année.

Cash-Flow après impôts = 12 * Loyer mensuel - Charges annuelles - 12 * Mensualités - Impôts

Le cash-flow dépend beaucoup de la maturité du crédit et de l’apport qui a été mis, il n’est pas uniquement lié au rendement du projet.
Lorsque vous utilisez LyBox, le Cash-Flow avant impôt est automatiquement recalculé lorsque vous ajoutez des charges dans les cases correspondantes ! Vous êtes surs de ne plus vous tromper ! 😊

Taux de couverture

Le taux de couverture est le rapport entre les loyers et la mensualité du projet.

Taux de couverture =
Mensualité / Loyer mensuel

En général les banques ne comptent que 70% (parfois 80% si vous avez souscrit à une Garantie Loyer Impayés « GLI ») de vos loyers dans le calcul du taux d’endettement (pour prendre en compte les frais d’exploitation, la vacance locative, les imprévus, etc…)
Il faut donc que votre taux de couverture soit inférieur à 70% pour que votre projet s'autofinance aux yeux de votre banque !

Taxe foncière

La taxe foncière (ou impôt foncier) fait partie des impôts locaux qui sont perçus par les collectivités territoriales. La taxe foncière doit être payées par tous les propriétaires d’un bien immobilier quels qu’ils soient. Elle est souvent accompagnée de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
A noter, même si la taxe foncière doit être payée par le propriétaire (dans le cas d’un bail d’habitation), il est en droit de faire payer la TEOM à son locataire en l’incluant dans les charges.
De plus, dans le cas d’une location par un bail commercial, le paiement de la taxe foncière peut être assumé en partie par le locataire du local et non pas le propriétaire.

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, un propriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. L’assurance propriétaire non occupant est donc obligatoire et permet également de protéger le propriétaire dans les cas suivants :

  • L’assurance habitation du locataire peut être insuffisante en cas de sinistre important et le locataire n’est pas en mesure de payer lui-même les réparations.
  • Le logement est assuré même pendant les périodes de vacances locatives ou de transitions entre deux locataires.
  • De plus, si vous êtes propriétaire d’un immeuble dans son intégralité, l’assurance PNO permettra de couvrir les sinistres dans les parties communes, qui ne sont pas couverts par les assurances des locataires.

Garantie Loyers Impayés (GLI)

La Garantie Loyers impayés est une assurance qui permet au propriétaire de se couvrir en cas d’impayé et de dégradation de la part du locataire. Elle indemnise le propriétaire lorsqu’il ne reçoit pas le loyer de la part du locataire et prend également en charge les éventuels frais de justice à engager contre le mauvais payeur.
Attention, les assureurs ne vont pas assurer n’importe quel locataire avec la GLI. Ils vont refuser les « mauvais dossiers » et assurer uniquement les locataires solvables, en général avec des revenus d’au moins trois fois le montant du loyer.
Pensez également à vérifier les délais de carence de votre GLI. En effet, si un impayé survient, la GLI peut choisir de ne pas vous rembourser les trois premiers mois par exemple, c’est la période de carence.
Le coût d’une Garantie Loyers Impayés varie entre 2% et 4% du montant du loyer.

Gestion en agence

Lorsque vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même de vos locataires, soit pour gagner du temps soit parce que le bien est trop éloigné de votre domicile, vous pouvez mandater une agence immobilière pour s’en occuper à votre place. L’agence aura pour rôle d’être le premier interlocuteur avec le locataire, de réceptionner les loyers, d’envoyer les quittances, de gérer des réparations (en accord avec le propriétaire). Le coût de la gestion est d’environ 6% à 8% du montant des loyers hors charges.

Vous avez également la possibilité, en plus de la gestion, de déléguer la recherche de locataire et les états des lieux d’entrée et de sortie. C’est souvent le plus important lorsque le bien se trouve loin de son lieu de résidence. Pour ce service, les agences facturent en général 2 mois de loyer à chaque état des lieux d’entrée (1 mois pour le propriétaire et 1 mois pour le locataire). Il n’y a pas de facturation supplémentaire pour l’état des lieux de sortie.

Tranche Marginale d’Imposition (TMI)

Dans le système fiscal français, le calcul de l’impôt sur le revenu se fait par tranche. C’est-à-dire que le premier euro que vous gagnez sera moins taxé que le dernier, selon un système de tranches. Le tableau ci-dessous donne les nouvelles tranches à partir de 2020 et les taux d’imposition associés :

Tranche d’imposition Revenu imposable à partir de 2020 Taux d’imposition
Tranche 1 Jusqu’à 10 064 € 0%
Tranche 2 De 10 065 € à 25 659 € 11 %
Tranche 3 De 25 660 € à 73 369 € 30 %
Tranche 4 De 73 370 € à 157 806 € 41 %
Tranche 5 Au-dessus de 157 807 € 45 %

Par exemple, si Paul touche un salaire de 30.000€ net imposable pendant l’année 2020, il devra payer :

  • 0% pour les premiers 10.064€ gagnés dans la tranche 1, soit 0€
  • 11% pour les 15.994€ suivant (25.659€ - 10.065€) dans la tranche 2, soit 1715,34€
  • 30% pour les 4.340€ suivant (30.000€ - 25.660€) dans la tranche 3, soit 1302€

Ce qui fait un total de 3.017,34€ d’impôts sur le revenu à payer.
Maintenant, Paul fait un investissement locatif, qui rapporte un revenu imposable (après déduction des charges) de 10.000€ par an.
Les 10.000€ vont venir se rajouter aux 30.000€ du salaire de Paul et vont aller directement en tranche 3. Le nouveau revenu global de Paul est donc de 40.000€, il va payer 6.017,34€ d’impôts selon le calcul précédent. L’investissement locatif de Paul lui fait donc payer 3.000€ d’impôts supplémentaires.

Frais de notaire

Ce que l'on appelle couramment les frais de notaire, sont en réalité des frais d'acquisition composés de plusieurs postes :

  • Les émoluments du notaire (La rémunération du notaire)
  • Les droits de mutation
  • Les émoluments de formalités et frais divers
  • La contribution de sécurité immobilière

Les frais sont proportionnels au prix d'achat de votre bien.
Pour un logement ancien, les frais sont compris entre 8% et 9% du prix de vente. Dans notre application nous utilisons une valeur à 8.5%
Pour un logement neuf, vous pouvez bénéficier de frais reduits, généralement entre 2 et 3%.

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